Betriebskostenabrechnung
Wer nichts vereinbart
§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB sagt haargenau: Sie als Vermieter müssen alle Lasten tragen, die auf der Mietsache ruhen.
Das liest sich so leicht, kann aber für Sie bittere Folgen haben. Dann, wenn Sie versäumen, die Betriebskosten bereits im Mietvertrag auf Ihren Mieter zu übertragen. Laut Gesetz müssen Sie alle Lasten tragen. Das heißt: Auf den Betriebskosten bleiben Sie sitzen. Wer mietvertraglich nichts vereinbart geht leer aus.
Wir erstellen ihnen eine für den Mieter verständliche Betriebskostenabrechnung, sodass ihr Mieter in der Lage ist, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.
Wir stehen Ihnen bei allen Fragen hilfreich und kompetent zur Seite.
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Beispiel für eine mietvertragliche Betriebskostenvereinbarung
§xy Betriebskosten
1. Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. § 19 Abs. 2
Wohnraumförderungsgesetz. Neben der Miete werden daher alle auf dem
Mietwohngrundstück anfallenden Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung
(BetrKV v. 25.11.2003), die Bestandteil des Mietvertrags ist (siehe S. 15), umgelegt und
durch Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben.
Dazu gehören insbesondere:
- die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (z.B. Grundsteuer)
- b) die Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung
- c) die Kosten für die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung, Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Warmwassergeräten (zusätzlich gilt § xy)
- d) die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
- e) die Kosten der Straßenreinigung
- f) die Kosten der Müllbeseitigung
- g) die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- h) die Kosten der Gartenpflege
- die Kosten der Beleuchtung
- j) die Kosten der Schornsteinreinigung (soweit nicht in c) bereits enthalten)
- k) die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- l) die Kosten für den Hauswart
- m) die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne/Satellitenanlage als monatlicher
· Festbetrag
- n) die Kosten des Breitbandkabelanschlusses
- o) die Kosten des Betriebs der Einrichtung für eine Wäschepflege
- p) sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 17 BetrKV
- q) die monatlichen Vorauszahlungen betragen für:
- aa) die Heizungs- und Warmwasserkosten ......................................... €
- bb) die sonstigen Neben- und Betriebskosten ..................................... €
- cc) die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne /
- Satellitenanlage als monatlicher Festbetrag ........................................ €
- insgesamt ........................................ €
Die festgesetzten Vorauszahlungen sind unverbindlich.
2. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen während der Vertragszeit neue
Betriebskosten, so können diese vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen neu festgesetzt werden.
3. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden nach den Bestimmungen der
Verordnung über Heizkostenabrechnungen aufgrund des Ergebnisses der Ausstattung zur
Verbrauchserfassung mit ................... % (maximal 70 %) nach dem erfassten Wärmeverbrauch und mit ...................... % nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Geschäftsfläche auf die Nutzer verteilt. Sofern hier nichts eingetragen wurde, gilt: 70 % nach Verbrauch, 30 % nach m². Sollte keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung vorhanden ist, werden die Kosten nach dem Verhältnis
der Wohn- bzw. Geschäftsflächen verteilt.
4. Alle anderen als die in Ziffer 3 aufgezählten Betriebskosten hat der Mieter anteilig nach dem
Verhältnis der Wohn- bzw. der Geschäftsflächen zueinander an den Vermieter zu entrichten,
soweit sie nicht verbrauchsabhängig ermittelt werden. Handelt es sich um eine
Eigentumswohnung, so ist der für den Vermieter festgesetzte Umlageschlüssel
anzuwenden.
5. Soweit der Wasserverbrauch der einzelnen Mietparteien durch Zwischenzähler ermittelt wird,
ist er hiernach umzulegen. Weicht die Summe der Ergebnisse der einzelnen Zwischenzähler
jedoch von dem Ergebnis des Hauptzählers ab, wird die Differenz auf die einzelnen
Mietparteien im Verhältnis ihres gemessenen Einzelverbrauchs umgelegt.
6. Die Wohnfläche gemäß den vorstehenden Ziffern 3 und 4 errechnet sich nach der
Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV). Gleiches gilt für die Ermittlung der
Fläche der Geschäftsräume.
7. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen unter Berücksichtigung
des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum
Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf
dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter
ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu
vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die
Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach
Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen
nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht
zu vertreten.
8. Der Mieter ist berechtigt, nach Zugang der Abrechnung die Unterlagen während der üblichen
Geschäftszeiten bei dem Vermieter oder der von ihm bestimmten Stelle einzusehen.
9. Der Vermieter ist berechtigt, den Abrechnungsmaßstab nach § 556 a Abs. 2 BGB zu
ändern.
10. Der Vermieter ist berechtigt, die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend dem Ergebnis
der jährlichen Betriebskostenabrechnung anzupassen.
11. Sofern der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses oder später einzelne vertraglich
vereinbarte Betriebskostenarten auf den Mieter nicht umlegt, so ist er gleichwohl berechtigt,
diese Betriebskostenarten für die Zukunft wieder umzulegen.
12. Sofern einzelne Betriebskostenarten, wie zum Beispiel Müll, Wasser und Strom durch das
Versorgungsunternehmen direkt mit dem Mieter abgerechnet werden können, ist der Mieter
verpflichtet, diese Kosten direkt zu übernehmen und entsprechende Versorgungsverträge
abzuschließen.
13. Bei der Entstehung von Betriebskosten hat der Vermieter den Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit zu beachten. Eine Verpflichtung zur Ausschreibung bzw. Einholung
mehrerer Angebote besteht nicht. Bei Vorliegen sachlicher Gründe ist der Vermieter
nicht verpflichtet, dem jeweils billigsten Anbieter den Zuschlag zu erteilen.
14. Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter Erhöhungen der
Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umlegen. Der Grund der
Umlage muss bezeichnet und erläutert werden. Erhöhungen und Ermäßigungen wirken sich
anteilig im Umfang der Änderung auf die Pauschale aus
