Wohnungseigentumsgesetz

mit Erläuterungen (alt)

 

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I. Teil. Wohnungseigentum §§ 1 - 30

§ 1. Begriffsbestimmungen

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Erläuterungen: Mit den Begriffsbestimmungen umfasst das Gesetz fünf Bereiche:

·          Bei Wohnungseigentum = Sondereigentum handelt es sich um Eigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Andere, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie z. B. Garagen, Büros und Läden sind zwar auch Sondereigentum, erhalten aber zur Unterscheidung die Bezeichnung "Teileigentum"

Zum Sondereigentum gehören immer Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum. § 6 WEG bestimmt, dass Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil nicht veräußert oder belastet werden kann. Dies gilt auch umgekehrt: Miteigentumsanteile können nicht ohne Sondereigentum veräußert oder mit Hypotheken belastet werden.

Wohnungs- bzw. Teileigentum kann als einheitliches Recht nur an einem im Grundbuch eingetragenen Gesamteigentum gebildet werden. Eigenständige Grundstücke können immer nur für sich selbst herhalten, um Wohnungseigentum zu begründen. Beispiel: Gehörte das im Grundbuch eingetragene Grundstück Herrn A. und das daneben liegende Grundstück Herrn B., so ist es nicht möglich, dass dem Wohnungseigentümer im Hause A. noch eine Wohnung im Haus B. zu seinem Wohnungseigentum zugeschlagen wird. Herr B. muss sein ganzes Haus in Wohnungseigentum aufteilen und kann die betreffende Wohnung dann verkaufen. Das gilt auch, wenn beide Grundstücke Herrn A. gehören. Beide Wohnungseigentumsrechte bleiben dabei selbständig mit eigener Eintragung im Grundbuch.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere das Grundstück, seine Gebäudeteile und Anlagen, die nicht Sondereigentum sind.

 

1. Abschnitt. Begründung des Wohnungseigentums §§ 2 - 9

§ 2. Arten der Begründung

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

Es gibt zwei Wege, ein Grundstück zur Begründung von Wohnungseigentum heranzuziehen. Einzelheiten sind unter den §§ 3 und 8 Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

 

§ 3. Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

(2) 1 Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. 2 Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

(3) 1 Unbeschadet der im übrigen Bundesgebiet bestehenden Rechtslage wird die Abgeschlossenheit von Wohnungen oder sonstigen Räumen, die vor dem 3. Oktober 1990 bauordnungsrechtlich genehmigt worden sind, in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages bezeichneten Gebiet nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken oder die entsprechenden Wände oder Decken bei sonstigen Räumen nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechen, die im Zeitpunkt der Erteilung der Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 gelten. 2 Diese Regelung gilt bis zum 31. Dezember 1996.

Erläuterungen: Die erste Möglichkeit, Wohnungseigentum zu begründen, besteht durch Vertrag. Sind mehrere Personen bereits Eigentümer eines Grundstückes mit dem darauf befindlichen Gebäude oder wollen sie es gemeinsam erwerben, um es zu bebauen, können sie auch Sondereigentum begründen.

Beispiel: Eine Erbengemeinschaft wird Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Durch Vertrag kann jedem einzelnen Erben das Eigentum an einer Wohnung zugewiesen werden, über die er dann allein verfügen kann. Der Teilungsvertrag ist vor einem Notar abzuschließen. Anschließend ist dieser im Grundbuch einzutragen. Wichtig der Hinweis: Nur an Räumen kann Sondereigentum (in der Form von Wohnungs- oder Teileigentum) begründet werden. Die Räume müssen in sich abgeschlossen sein. Diese Vorschrift machte Schwierigkeiten bei der Begründung von Wohnungseigentum an mit Bodenmarkierungen gekennzeichneten PKW-Abstellplätzen in Tiefgaragen. In den wenigsten Fällen waren sie durch Zäune oder Mauern als Raum eingegrenzt. Der Mangel wurde 1973 durch Gesetzesänderung behoben. Seit dem kann für Garagen Sondereigentum (richtig bezeichnet: Teileigentum) eingeräumt werden, wenn der Abstellplatz durch eine dauerhafte Markierung abgegrenzt ist. Da Sondereigentum nur an Räumen begründet werden kann, ist die Begründung von Sondereigentum an einer Grundstücksfläche (z. B. am Garten) nicht möglich. Soll einem Wohnungseigentümer, (z. B. der Erdgeschosswohnung der Garten oder ein PKW-Stellplatz zur alleinigen Benutzung auf dem Grundstück überlassen werden, so kann man ihm ein "Sondernutzungsrecht gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz" einräumen. Das Sondernutzungsrecht muss im Lageplan (Anlage zur Gemeinschaftsordnung) als markierte Fläche gekennzeichnet sein. Als Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ist diese Sondernutzung dann auch im Grundbuch eingetragen. Für jede Wohnung bzw. Gewerbefläche legt das Grundbuchamt des Amtsgerichtes, zu dessen Bezirk das Grundstück gehört, ein besonderes Grundbuchblatt an. Erst mit der Anlage dieses Wohnungs-Grundbuchblattes wird das Sonder- bzw. Teileigentum an der Wohnung oder Gewerbefläche begründet.

 

§ 4. Formvorschriften

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) 1 Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. 2 Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

Erläuterungen:

Grundsätzlich müssen sich alle Beteiligten einig sein, wenn sie sich gegenseitig Sondereigentum an bestimmten Räumen oder Gewerbeflächen einräumen. Dabei darf das Sondereigentum nicht mit einer Befristung oder durch sonstige Bedingung eingeschränkt werden. Zum Beispiel ist es nicht möglich, dass mit dem Tod des Eigentümers das Sondereigentum endet. Ebenfalls sind nach dem ersten Verkauf nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung durch den bisherigen Alleineigentümer nur mit Ausnahmen statthaft. Wird "Alleineigentum" an einem Gebäude in Wohnungs- oder Gewerbeeigentum (Teileigentum) aufgeteilt, muss der Eigentümer die Teilung vor dem Grundbuchamt erklären und einreichen. Daher der Begriff "Teilungserklärung". In einem Anhang zur formellen Teilungserklärung können zusätzlich Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegeneinander geregelt werden. Diesen Anhang nennt man Gemeinschaftsordnung, deren Inhalt und Wirkung etwa der Vereinssatzung entsprechen. Hier können bis auf wenige Ausnahmen vom Gesetz abweichende Vereinbarungen, z. B. die Verteilung von Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltungsführung, das Stimmrecht in den Eigentümerversammlungen u.s.w. getroffen werden. In der Gemeinschaftsordnung sind auch evtl. Sondernutzungsrechte zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer, z. B. am Garten, Speicher, Keller oder Pkw-Stellplatz, ausgewiesen. Leider prüfen Erwerber von Eigentumswohnungen fast nie die Gemeinschaftsordnung und sind später überrascht, welchen Vereinbarungen sie sich (wie alle anderen Erwerber) mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag unterworfen haben. Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist äußerst schwierig. Auch hier müssen wieder alle Eigentümer zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss der Versammlung reicht für eine Änderung grundsätzlich nicht aus.

 

§ 5. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

Erläuterungen:

Zu Absatz 1: Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist da oft fließend schwierig und führt deshalb leicht zu Konflikten. Beispiel: Einem Wohnungseigentümer ist schwer klar zu machen, dass ihm das Fenster seiner Wohnung, aus dem er täglich nach draußen schaut und das er putzt, nicht gehört. Das Fenster ist Bestandteil der Fassade und ist immer dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Zum Sondereigentum gehören alle Räume und Bauteile - z. B. nicht tragende Mauern, Ver- und Entsorgungsleitungen ab Abzweigung von der Hauptleitung, Decken-/Wandputz, Fußbodenbelag einschließlich Estrich - innerhalb der abgeschlossenen Wohnung also Gebäudeteile und Einrichtungen, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass den Nachbarn daraus ein Nachteil entsteht. Gleichzeitig dürfen keine Rechte der Nachbarn  -z. B. Beseitigung der nicht tragenden Trennmauer zwischen zwei Wohnungen -) beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes -z. B. nachträgliche Montage von Rollläden, Verglasung oder Holzdecken am Balkon etc. - verändert werden. In manchen Gemeinschaftsordnungen ist eine mehr oder minder ausführliche Aufzählung des Sondereigentums zu finden. So könnten bereits bauseits vorhandene Rollläden, Sichtblenden an Balkonen usw. dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. Die Formulierung: "Zum Sondereigentum gehören insbesondere ..." lässt erkennen, dass es sich um eine nicht vollständige Aufzählung handelt. Eine solche Zuordnung ist nicht immer sinnvoll. Sie kann zu erheblichen Schwierigkeiten führen und sollte besser unterlassen werden.

Zu Absatz 2: Die Teile des Gebäudes, die zu seinem Bestand und zur Sicherheit erforderlich sind, z. B. Geschossdecken, tragende Wände und Pfeiler, Balkonbrüstungen, Fenster = durchsichtiger und abdichtender Fassadenersatz - sowie Anlagenteile bzw. Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch, z. B. zentrale Versorgungsleitungen, Treppenhäuser, Aufzüge  - sofern sie nicht nur für die Versorgung einer Wohnung dienen -, die Heizungs-/Abwasser-/Druckerhöhungsanlagen etc. können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Somit besteht kein alleiniges Verfügungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers, auch wenn sich die Anlagen und Einrichtungen im Bereich seines Sondereigentums befinden, wie z. B. die zur allgemeinen Ver-/Entsorgung notwendigen Steigleitungen, die in einem Wandschacht durch die Räume des Sondereigentums führen,

Ist eine Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum festgelegt (z. B. ab Abzweigung von der Hauptversorgungsleitung beginnt das Sondereigentum), ist diese Bestimmung entscheidend, ob und ab wo die Kosten der Instandsetzung der Sondereigentümer oder die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat.

Zu Absatz 3: Durch Vereinbarung kann auch festgelegt sein, dass Teile des Sondereigentums zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Typisches Beispiel: Die nicht tragende Trennwand/-Keller zur Nachbarwohnung.

Zu Absatz 4: Hierdurch werden auch vertraglich vereinbarte Ausnahmen für den Abschnitt 2 und 3 zugelassen.

 

§ 6. Unselbständigkeit des Sondereigentums

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden.

(2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.

Erläuterungen:

Wenn zum Sondereigentum immer Miteigentumsanteile gehören, ergibt sich im Umkehrschluss zwangsläufig, dass Sondereigentum unselbständig ist und weder das eine noch das andere einzeln veräußert und belastet werden kann. Anders ist dies u. U. bei verschiedenen Miteigentumsanteilen.

 

§ 7. Grundbuchvorschriften

(1) 1 Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. 2 Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. 3 Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) 1 Von der Anlegung besonderer Grundbuchblätter kann abgesehen werden, wenn hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. 2 In diesem Falle ist das Grundbuchblatt als gemeinschaftliches Wohnungsgrundbuch (Teileigentumsgrundbuch) zu bezeichnen.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

(4) 1 Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;

2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen.

3. Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

Erläuterungen:

Die Eintragung in das Grundbuch ist mehr als eine Formsache. Hier wird von Amts wegen das tatsächliche Eigentum festgeschrieben. Das Grundbuchamt hat gemäß § 7 Abs. 1 WEG nach Teilung des Grundstücks durch Vertrag § 3 WEG oder Teilungserklärung § 8 WEG für jede Einheit ein Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch/Teileigentumsgrundbuch) anzulegen. Ausnahmen kommen nur bei kleinen Gemeinschaften in Betracht, vgl. § 7 Abs. 2 WEG. Aus der Beschreibung der Teilungserklärung über Lage, Größe und Höhe der Miteigentumsanteile sowie aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan lässt sich über die Raumnummern das jeweilige Sondereigentum einschließlich Kellerräume innerhalb des Gebäudes klar zuordnen.

Auf das Grundbuchblatt jeder Einheit wird die Bezeichnung des Grundstücks, des Miteigentumsanteils nach Bruchteilen sowie das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum eingetragen. Ferner enthält das Grundbuchblatt den Hinweis, dass das Miteigentum durch die übrigen Sondereigentumsrechte oder Sondernutzungsrechte und weitere Bestimmungen, § 12 WEG, beschränkt ist. Jedes Grundbuchblatt ist in 3 Abteilungen untergliedert:

Abteilung 1 weist den Namen des jeweiligen Eigentümers aus (der für den Verwalter nach dem BGH-Beschluss als Eigentümer maßgebend ist).

Abteilung 2 zeigt etwaige Dienstbarkeiten zu Lasten des Sondereigentums an.

Abteilung 3 lässt die dinglichen Belastungen (Grundschulden, Hypotheken) der betreffenden Einheit erkennen.

Der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Miteigentumsanteil) sollte im Verhältnis etwa dem Wert der Wohnung (Sondereigentum) entsprechen, denn die Miteigentumsanteile sind später für den Kostenverteilerschlüssel und gegebenenfalls das Stimmrecht (sofern es in der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen vereinbart ist) wichtig.

 

§ 8. Teilung durch den Eigentümer

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

(2) 1 Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. 2 Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Erläuterungen:

Nicht nur mehrere Eigentümer eines Grundstücks (z. B. eine Erbengemeinschaft) können ihr Grundstück aufteilen, sondern der Alleineigentümer hat die gleiche Möglichkeit. Mehrere Eigentümer treffen darüber eine Vereinbarung. Der Alleineigentümer legt dem Grundbuchamt eine von ihm oder dem Notar vorbereitete Teilungserklärung vor.

 

§ 9. Schließung der Wohnungsgrundbücher

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:

1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden;

2. auf Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte durch völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos geworden sind und der Nachweis hierfür durch eine Bescheinigung der Baubehörde erbracht ist;

3. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen.

(2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Rechte eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.

(3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentumsrechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.

Erläuterungen:

Diese Bestimmung hat wenig praktische Bedeutung. Auf eine Erläuterung kann deshalb verzichtet werden.

 

2. Abschnitt. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer §§ 10 - 19

§ 10. Allgemeine Grundsätze

(1) 1 Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. 2 Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

(3) Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und Entscheidungen des Richters gemäß § 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

(4) Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, wirken, wenn sie auf Grund eines mit solcher Mehrheit gefassten Beschlusses vorgenommen werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt oder an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben.

Erläuterungen:

Ab § 10 WEG findet man entscheidende Regelungen, wie die einzelnen Wohnungseigentümer zueinander stehen, was sie dürfen und müssen. Aus dem Zusammenleben in der "Gemeinschaft" ergeben sich vielfältige Konflikte. Es handelt sich oft um eine Zufallsgemeinschaft mit recht unterschiedlichem Eigeninteresse. In der Sozialstruktur sowie im Vermögens- und Einkommensbereich der einzelnen Eigentümer liegen zumeist die Unterschiede, die zu diesen Diskrepanzen führen. Das WEG ist nur ein Rahmengesetz und kann nicht alle Einzelheiten des Zusammenlebens regeln. Hier haben die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung eine ordnende Aufgabe.

Der Rahmen des Zusammenlebens ist abgesteckt durch:

·           das Wohnungseigentumsgesetz

das Bürgerliche Gesetzbuch mit den Vorschriften über die Gemeinschaft und das Vereinsrecht, sofern das WEG keine vorrangigen Bestimmungen enthält;

die Gemeinschaftsordnung;

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung;

die Entscheidungen der Gerichte.

Für die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Wohnungseigentümer besteht großzügiger Spielraum zur individuellen Ausgestaltung des Zusammenlebens innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Vereinbarungen (in der Gemeinschaftsordnung) zwischen den Wohnungseigentümern binden nur dann einen Sondernachfolger (späteren Erwerber), wenn sie durch eine erneute Vereinbarung, die ebenfalls in das Grundbuch eingetragen wird, geändert werden.

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung wirken ab Verkündung in der Versammlung und ohne Eintragung im Grundbuch ebenfalls gegen Sondernachfolger. Voraussetzung: Der Beschluss ist nicht angefochten! Daraus ergeben sich in der Praxis die so genannten "Zitterbeschlüsse", mit denen z. B. eine Änderung der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilerschlüssel angestrebt werden kann.

Unbedingt beachten! : Der BGH hat mit Beschluss vom 20.9.2000 die Möglichkeit zur Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Zitterbeschlüsse aufgehoben. Künftig bedürfen sind Änderungen, Aufhebungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

 Was zu vereinbaren ist kann nicht beschlossen werden.

 

§ 11. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft

(1) 1 Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. 2 Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3 Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuches) sowie das Recht des Konkursverwalters (§ 16 Abs. 2 der Konkursordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.

Erläuterungen:

In der Eigentümergemeinschaft hat sich eine Interessengemeinschaft zur gemeinsamen Nutzung eines Gebäudes zusammengefunden. Aus technischer Sicht wird die Lebensdauer eines Gebäudes auf mindestens 80 Jahre angesetzt. Deshalb ist es nicht verwunderlich, wenn das Gesetz die Unauflöslichkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft festschreibt, während bei einer Grundstücksgemeinschaft nach BGB die Auflösung grundsätzlich vorgesehen ist (§ 749 BGB). Aus einer Eigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur durch Verkauf, Schenkung oder Zwangsversteigerung und Tod ausscheiden. In manchen Gemeinschaftsordnungen ist aber zugelassen, dass ein 'Wohnungseigentümer die Auflösung einer Gemeinschaft verlangen kann, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört und eine Wiederaufbauverpflichtung aller Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen ist.

 

§ 12. Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) 1 Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. 2 Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) 1 Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. 2 Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter gleich.

Erläuterungen:

Eine der möglichen Vereinbarungen, die das Gesetz über die Gemeinschaftsordnung zulässt, ist eine Veräußerungsbeschränkung. In der Praxis ist diese Beschränkung kaum praktikabel. Als man 1951 das Gesetz schuf, dachte man vermutlich an kleine, überschaubare Eigentümergemeinschaften und wollte durch dieses Veto-Recht den verbleibenden Miteigentümern einen besonderen Schutz bieten. Unliebsamen Zeitgenossen sollte dadurch der Zugang in diese homogenen Gemeinschaften erschwert oder gar versperrt werden.

Die freie Verfügung über eine Eigentumswohnung kann durch die Gemeinschaftsordnung jedoch nur aus wichtigem Grund beschränkt werden. Nur in diesem Falle können die übrigen Wohnungseigentümer einer Veräußerung widersprechen. Was ein "wichtiger" Grund ist, sagt das Gesetz nicht. Fälle des wichtigen Grundes sind selten, z. B. wenn beweisbar feststeht, dass die Wohnung zu einer Absteige disqualifiziert werden soll oder wenn der Erwerber mit Sicherheit keine Hausgeldbeiträge zahlen kann.

An diese Beschränkung ist nur der Veräußerungswillige, nicht aber der Kaufinteressent gebunden, da die Beschränkung nur die Miteigentümer untereinander bindet. Der Erwerber gehört aber noch nicht dazu. Wird die Zustimmung verweigert, kann der veräußerungswillige Wohnungseigentümer eine Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts verlangen. Die Beweisführung, dass berechtigte Gründe zum Widerspruch bestehen, ist sehr schwierig; sie macht jeden Prozess zum Risiko. Die Beweislast für die Berechtigung zum Widerspruch liegt bei den widersprechenden Eigentümern. Das Risiko und die Kosten eines solchen Verfahrens dürfen nicht unterschätzt werden, denn als "Streitwert" werden etwa 20 % des Kaufpreises angesetzt. Jeder erfahrene Verwalter sollte widersprechende Eigentümer auf diese Gefahr hinweisen. Noch ein Hinweis ist hier angebracht: Ist in einer Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass eine Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf, wird ein vor dem Notar bereits geschlossener Kaufvertrag erst rechtswirksam, wenn die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung durch ihren Verwalter erklärt hat. Diese Regelung verärgert oft Veräußerer und Erwerber; sie fühlen sich vom Verwalter in ihren freiheitlichen Rechten bevormundet. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass der Zustimmungsvorbehalt inzwischen, insbesondere bei Großgemeinschaften, einen anderen Vorteil hat. Der Verwalter behält die Übersicht, wer zur Gemeinschaft gehört, mit stimmen darf und Zahlungen zu leisten hat.

 

§ 13. Rechte des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

(2) 1 Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. 2 An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.

Erläuterungen:

Ein Wohnungseigentümer kann sein Sonder-/Teileigentum nach seinem freien Ermessen nutzen, entweder durch sich selbst oder durch einen anderen, dem er die Räume vermietet oder sonst wie überlässt. Er kann seine Räume gestalten wie er will, darf aber das Gemeinschaftseigentum dabei nicht verändern. Er ist Herr in der Wohnung und Miteigentümer im Haus. Grundsätzlich ist eine Eigentumswohnung zu Wohnzwecken bestimmt. Eine gewerbliche Nutzung Geschäft, Büro, Lager etc. ist nur dann erlaubt, wenn sein Eigentum schon in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen ist oder die Gemeinschaftsordnung gegebenenfalls unter Auflagen eine gewerbliche Nutzung zulässt.

Als Miteigentümer des ]Hauses hat er oder der, dem er die Nutzung überlässt, das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, also des Aufzugs, der Wasch- und Trockenräume, der Heizung und der Außenanlagen usw. Das uneingeschränkte Nutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum ist zwingend mit der anteiligen Zahlungspflicht verbunden.

 

§ 14. Pflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;

3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;

4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Erläuterungen:

Diese Bestimmung beschreibt die Pflichten des Wohnungseigentümers und erwähnt nur ganz versteckt im letzten Halbsatz der Nummer 4, wann eine Schadensersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft besteht.

Auch wenn der Wohnungseigentümer über sein Sondereigentum frei verfügen kann, so hat er doch die Verpflichtung, sein Sondereigentum instand zu halten und nur in der Weise zu gebrauchen, dass den übrigen Miteigentümern daraus kein unzumutbarer Nachteil erwächst. Hier wird deutlich auf die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zur Instandhaltung seiner Räume und der darin befindlichen Gebäudeteile, Ausstattungen und Anlagen (Sondereigentum) hingewiesen. Das wird oft, insbesondere bei Durchfeuchtungsschäden oder Verstopfungen an Leitungen, die ab Abzweigungen von der Hauptleitung zu seinem Sondereigentum gehören, übersehen. Noch immer vertreten viele Wohnungseigentümer die irrige Auffassung, dass bei einem versicherten Schaden, den die Wohngebäudeversicherung zu zahlen hat, sich der Verwalter (als Versicherungsnehmer auch falsch) um die Schadensbeseitigung und Abrechnung kümmern muss. Es handelt sich bei einem Rohrbruch oder herab fallenden Deckenputz innerhalb der

Wohnung immer um einen Schaden am Sondereigentum, für dessen Beseitigung (Instandhaltung) der Eigentümer selbst und auf eigene Kosten zu sorgen hat. Ist der Schaden durch die Gebäudeversicherung gedeckt, hat er als Mitglied der versicherten Gemeinschaft gegenüber der Versicherung einen Erstattungsanspruch. Eine frist- und bedingungsgerechte Abwicklung der Formalitäten vorausgesetzt.

Sofern der Eigentümer seine Wohnung vermietet, muss er dafür sorgen, dass von ihm Beauftragte diese Instandhaltungspflicht für ihn wahrnehmen. Wenn auch § 13 WEG die Einwirkung anderer auf das Sondereigentum ausschließt, muss der Wohnungseigentümer dennoch Maßnahmen an Gebäudeteilen seines Sonder- und des gemeinschaftlichen Eigentums dulden, soweit es sich um den zulässigen Gebrauch nach den o. g. Nummern 1 und 2 handelt. Diese Duldungspflicht gibt z. B. bei Zutritt der Handwerker in sein Sondereigentum bei Anstrich oder Erneuerung der Fenster, Rohrbrüchen an der Hauptleitung usw. Ausdrücklich wird in Nummer 4 hervorgehoben, dass der Wohnungseigentümer oder diejenigen, denen er die Nutzung des Sondereigentums überlässt (z. B. Mieter), das Betreten und die Benutzung (z. B. durch Handwerker) des Sondereigentums gestatten muss, sofern es um Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum geht. So ärgerlich und lästig diese Maßnahmen auch sind. Der Wohnungseigentümer muss sie dulden, wobei eine vernünftige Terminabsprache mit den Handwerkern vorausgesetzt wird.

Da mit der Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum oftmals auch Sondereigentum (z. B. Fliesen, Estrich, Wandbelag) beschädigt oder zerstört werden, hat der betroffene Wohnungseigentümer (nach dem letzten Halbsatz in Nummer 4) Anspruch auf Ersatz des Schadens. Typisch bei Abdichtung der Balkone, wenn dazu Estrich und Fliesen (Sondereigentum) entfernt werden müssen. Für so genannte Zufallsschäden haftet die Gemeinschaft hingegen dem einzelnen Eigentümer nur im Falle des Verschuldens.

 

§ 15. Gebrauchsregelung

(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Erläuterungen:

Einzelheiten des Gebrauchs ihres Sondereigentums können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen detailliert in der Gemeinschaftsordnung festschreiben. Zum Beispiel: Die Verwalterzustimmung bei Veräußerung, unter welchen Auflagen vermietet werden darf, Gebrauchsregelungen über die Sondernutzung von gemeinschaftlichen Grundstücksflächen (Höhe und Art der Bepflanzung im Garten der Erdgeschosswohnung oder Pkw-Stellplätze), das Zutritts- und Besichtigungsrecht des Verwalters, sofortige zweite Versammlung am gleichen Tag, Höhe der Umzugspauschalen etc.. Eine Vereinbarung kommt durch Zustimmung aller Miteigentümer zustande; entweder durch Erklärung des Alleineigentümers im Zuge der Aufteilung oder später durch die Erwerber, die oft "unwissend" mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag gleichzeitig den Inhalt der Gemeinschaftsordnung anerkennen. Die Gemeinschaftsordnung ist formal nur durch Zustimmung aller Miteigentümer wieder zu ändern (z. B. Kostenverteilerschlüssel und Wasseruhren, Stimmrecht etc.). Eine Änderungsmöglichkeit besteht auch dann, wenn das bereits in der Gemeinschaftsordnung eventuell unter Auflagen vorgesehen ist. Zum Beispiel durch Versammlungsbeschluss über eine qualifizierte Mehrheit wenn sachlicher Grund vorliegt. Deshalb ist es auch nicht zweckmäßig, die öfter schon einmal an die Gegebenheiten des Zusammenlebens anzupassende Hausordnung als Bestandteil in die Gemeinschaftsordnung aufzunehmen. Mehrheitsbeschlüsse sind weitaus flexibler und können durch neue, überholende Beschlüsse der jeweiligen Situation angepasst werden. Auch rechtsbeständige Beschlüsse haben, wenn keine Nichtigkeit vorliegt, für alle Miteigentümer eine bindende Wirkung.

Im Streitfall (z. B. wenn eine Hausordnung oder Bestimmungen über den Gebrauch in der Gemeinschaftsordnung fehlen) entscheidet der Richter nach § 43 WEG, ob es sich bei Handlungen eines einzelnen oder bei den Gebrauch regelnden Beschlüssen der Eigentümerversammlung um solche handelt, die "dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen"

 

§ 16. Nutzungen, Lasten und Kosten

(1) 1 Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. 2 Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

(3) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen.

(4) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.

(5) Kosten eines Verfahrens nach § 43 gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2.

Erläuterungen:

Zu Absatz 1: Das Sondereigentum wird nach dem Gesetz in Bruchteilen (Miteigentumsanteilen) bewertet. Daher ist es konsequent, wenn die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums wie auch die Kostentragung ebenfalls nach dem Verhältnis der (Miteigentums-)Anteile vorgesehen ist,

Zu Absatz 2: Es ist selbstverständlich, dass die Wohnungseigentümer Nutzungen, Lasten und Kosten gemeinsam zu tragen haben. Häufige Streitursache ist die Bemessungsgrundlage für eine möglichst "gerechte bzw. verbrauchsabhängige" Verteilung dieser Kosten. Die in der Teilungserklärung aufgeführten und gleichzeitig im Grundbuch zu jedem Sondereigentum eingetragenen Miteigentumsanteile sind somit nicht nur eine Bruchteilsgröße am gemeinschaftlichen Eigentum, sondern gleichzeitig (sofern keine besondere Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung besteht) eine Bemessungsgrundlage für die Kostenverteilung zwischen den Eigentümern. Da jeder Eigentümer die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (soweit nicht Rechte Dritter berührt werden) nach § 13 Abs. 2 WEG nutzen darf, hat er auch mit Ausnahmen nach § 16 III uneingeschränkt die anteiligen Kosten dafür zu tragen. Natürlich entstehen daraus typische Konfliktpunkte: Aus der Unwissenheit über die gesetzliche Regelung verlangt zum Beispiel der Erdgeschossbewohner oder die Eigentümer der Flachbauten eine Freistellung von den Aufzugkosten des Hochhauses. Steht eine Wohnung leer, möchte der Eigentümer das ebenfalls, zumindest reduziert, bei der Kostenverteilung berücksichtigt wissen. In durchdachten Gemeinschaftsordnungen sind aus diesem Grund verbrauchs-/verursacherabhängige Kostenregelungen zu finden, wie z. B. Trennung zwischen Wohnungen und Garagen, Mehrhaus-Anlagen etc. Nur die erst später hinzugekommene, gesetzliche Heizkostenverordnung schreibt verbindlich die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungskosten vor.

Eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels gemäß Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung und, wenn dort nichts zu finden ist, nach dem WEG (nach Miteigentumsanteilen), ist grundsätzlich nur durch allstimmigen Versammlungsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich. Manche Eigentümergemeinschaften riskieren den Mehrheitsbeschluss und hoffen, dass er nicht innerhalb der Frist (einen Monat ab Verkündung) angefochten oder später Gegenstand eines Rechtsstreits wird.

Unbedingt beachten!: Der BGH hat mit Beschluss vom 20.9.2000 die Möglichkeit zur Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Zitterbeschlüsse aufgehoben. Künftig bedürfen sind Änderungen, Aufhebungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

 

Zu Absatz 3: Sind Kosten einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 WEG abzurechnen, dürfen nur die Eigentümer belastet werden, die dieser Maßnahme zugestimmt haben. Die "Zustimmungsverweigerer" sind von der Kostentragung freizustellen. Daraus ergibt sich zwangsläufig ein neuer Verteilerschlüssel, denn derartige Kosten sind nur mit den "Befürwortern" (= 100 %) im Verhältnis der Miteigentumsanteile abzurechnen. Daraus ergeben sich folgende Konsequenzen: 1. Zweckmäßig ist eine namentliche Abstimmung in der Versammlung, um die "NEIN"-Stimmen für die spätere Kostenbefreiung zu erfassen. 2. Die Kosten sind nicht aus der gemeinschaftlichen Rücklage zu zahlen. 3. Die NEIN-stimmenden Eigentümer dürfen keinen Nutzen aus dieser Maßnahme beanspruchen (schwierig z. B. bei Einzäunungen oder vorteilhafter Umgestaltung des Spielplatzes). 4. Bei einer eventuellen späteren Aufhebung der Gemeinschaft sind die Miteigentumsanteile der an den Kosten der baulichen Veränderung (z. B. Wertverbesserung) "ausgesparten" Miteigentümer entsprechend geringer zu bewerten.

Zu Absatz 4: Dieser ausdrückliche Hinweis besagt, dass Prozesskosten aus einem Rechtsstreit über einen lästigen Miteigentümer nach § 18 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) als Kosten (aus) der Verwaltung (des gemeinschaftlichen Eigentums) ebenfalls im Verhältnis der Miteigentumsanteile (gemäß Absatz 2) zu verteilen sind. Dabei ist vielfach gar nicht bekannt, welche Kostenlawine das Entziehungsverlangen für die Gemeinschaft auslöst und wie umständlich dieser Weg ist. Der letzte Halbsatz dieses Absatzes legt fest, dass die Kosten für Instandsetzungen von beschädigtem Sondereigentum aus Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Fliesen und Estrich aus einer Balkonabdichtung) oder veranlassten Notmaßnahmen einzelner Eigentümer (§ 21 Absatz 2 WEG) bzw. des Verwalters zur Schadensabwehr vom Gemeinschaftseigentum (§ 27 Absatz 1 Ziffer 3 WEG) von der Gemeinschaft zu zahlen sind. Dabei ist der Kostenverteilerschlüssel für Instandsetzungen gemäß Gemeinschaftsordnung, anderenfalls § 16 Absatz 2 WEG anzusetzen.

Zu Absatz 5: Diese Bestimmung war über lange Jahre Gegenstand juristischer Auseinandersetzungen. Dürfen nun Kosten für ein WEG-Verfahren (die je nach Auslegung des Wortlautes vom Gesetzestext evtl. nicht zu den Kosten der Verwaltung gehören) aus dem Konto der Gemeinschaft bezahlt und in der Jahresabrechnung aufgeführt werden? Und wenn, mit welchem Verteilerschlüssel sind derartige Kosten abzurechnen? Teilweise kamen von den Gerichten abenteuerliche Vorschläge. Zwischenzeitlich haben sich die Gunsten der Praxis genähert.

·          Der Verwalter darf vorübergehend Kosten eines WEG-Verfahrens aus dem Konto der Eigentümergemeinschaft bezahlen und muss sie dann in der Jahresabrechnung in einer getrennten Kostenzeile ausweisen (A.A. OLG Düsseldorf).

Die Kostenentscheidung des Richters (wer welche Kosten zu tragen hat) ist zu beachten.

Als Verteilerschlüssel ist analog zu den Korrekturschriften und dem Grundschuldausgleich das Kopfprinzip (also Anzahl der Wohnungseigentümer und nicht Anzahl der Wohnungen) anzuwenden, da es sich ja ausdrücklich hier nicht um Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG handelt.

Kosten, die der Verwaltung nicht aus der gesetzlichen, doch vom Gericht angeordneten Zustellung (und damit Informationspflicht des Verwalters an die restlichen Eigentümer) entstehen, tragen alle Miteigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile.

 

§ 17. Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft

1 Im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. 2 Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, denen der Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.

Erläuterungen:

Wenn auch nach § 11 WEG eine Eigentümergemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist, können dennoch zwei Ausnahmen in Frage kommen.

·         Wenn sich alle Eigentümer durch Vereinbarung über die Auflösung der Gemeinschaft einigen.

Auf einseitiges Verlangen eines oder mehrerer Eigentümer, sofern das Gebäude ganz oder teilweise zerstört und ein Wiederaufbau nicht möglich ist. Voraussetzung: Es besteht auch für diesen Fall eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung.

Im Falle der Auflösung einer Gemeinschaft muss eine Bemessung der Wertanteile für jeden Eigentümer gefunden werden. Die ermittelten Wertanteile sind auch hier im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen. Zu- und Abschläge des Werteanteils können dann entstehen, wenn einzelne Eigentümer im Laufe der Jahre Wertverbesserungen nach § 22 WEG nicht zustimmten und dadurch auch nicht mit den Kosten dieser Wertverbesserung belastet wurden. Diese Regelung im Gesetz ist zwar gut gemeint, doch wer erinnert sich nach Jahren und diversen Eigentümerwechseln noch an derartige Einzelheiten.

 

§ 18. Entziehung des Wohnungseigentums

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.

(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn

1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;

2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet.

(3) 1 Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. 2 Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. 3 Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Falle nicht anzuwenden.

(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Erläuterungen:

Die Entziehung des Wohnungseigentums war vom Gesetzgeber unter dem Gesichtspunkt der Unauflöslichkeit einer Gemeinschaft gut gemeint, ist aber in der Praxis nicht so einfach, wie es zu Anfang aussieht. Erst nach einem kostenaufwendigen, gewonnenen Entziehungsverfahren vor dem Prozessgericht wird der zwangsweise Verkauf der Wohnung durch Versteigerung in den Räumen eines Notars (siehe § 53 WEG) möglich.

Die Voraussetzungen zur Entziehung:

·         "Wiederholte, gröbliche Pflichtverletzungen eines Eigentümers trotz Abmahnung" Ein weites Feld für das "natürliche Rechtsempfinden" der Miteigentümer mit allen Emotionen! Bei gravierenden Verstößen eines Miteigentümers zeigt in der Praxis die Festsetzung eines Ordnungsgeldes durch den WEG-Richter im Rahmen des Verfahrens auf Unterlassung der Pflichtverletzung viel schneller und kostengünstiger die gewünschte Wirkung.

"Zahlungsverzug in Höhe von mindestens 3 % des Einheitswertes länger als 3 Monate." Den restlichen Miteigentümern und dem Verwalter ist der Einheitswert der betreffenden Wohnung nicht bekannt. Das Finanzamt verschanzt sich bei einer Anfrage hinter dem Steuergeheimnis. Man müsste diesen allenfalls errechnen oder im Vergleich mit anderen Wohnungen ermitteln.

Mit dem Entzugsverfahren wegen Zahlungsrückstand fallen beachtliche Kosten an, ohne dass dadurch Geld in die Kasse der Gemeinschaft fließt. Im Glücksfall (wenn die grundbuchlichen Belastungen nicht zu hoch sind) findet sich ein neuer Eigentümer, der sich in die Gemeinschaft eingliedert. Vorzuziehen ist eine Hausgeldklage vor dem Wohnungseigentumsgericht oder ein Mahnbescheid mit allen Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung bis hin zur Zwangsversteigerung. Die Gemeinschaft bekommt einen vollstreckbaren Titel für die nächsten 30 Jahre gegen den alten Eigentümer und gleichzeitig einen neuen, hoffentlich zahlungskräftigen Miteigentümer.

Für eine Vorbereitung einer Entziehungsklage hilft übrigens kein Mehrheitsbeschluss der Versammlung. Das Gesetz verlangt hier ausdrücklich die Zustimmung von mehr als der Hälfte aller (nicht nur der in der Versammlung anwesenden) Miteigentümer.

 

§ 19. Wirkung des Urteils

(1) 1 Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird, ersetzt die für die freiwillige Versteigerung des Wohnungseigentums und für die Übertragung des Wohnungseigentums auf den Ersteher erforderlichen Erklärungen. 2 Aus dem Urteil findet zugunsten des Erstehers die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. 3 Die Vorschriften des § 93 Abs. 1 Satz 2 und 3 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung gelten entsprechend.

(2) Der Wohnungseigentümer kann im Falle des § 18 Abs. 2 Nr. 2 bis zur Erteilung des Zuschlags die in Absatz 1 bezeichnete Wirkung des Urteils dadurch abwenden, dass er die Verpflichtungen, wegen deren Nichterfüllung er verurteilt ist, einschließlich der Verpflichtung zum Ersatz der durch den Rechtsstreit und das Versteigerungsverfahren entstandenen Kosten sowie die fälligen weiteren Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung erfüllt.

(3) Ein gerichtlicher oder vor einer Gütestelle geschlossener Vergleich, durch den sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet, steht dem in Absatz 1 bezeichneten Urteil gleich.

Erläuterungen:

Hier regelt das Gesetz Einzelheiten zum Thema "Entzug des Wohnungseigentums" Wie erwähnt, hat diese Vorschrift in der Praxis wenig Bedeutung und bedarf deshalb keines ausführlichen Kommentars.

 

3. Abschnitt. Verwaltung §§ 20 - 29

§ 20. Gliederung der Verwaltung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.

(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.

Erläuterungen:

Mit dem dritten Abschnitt "Verwaltung" geht es in die tägliche Praxis und das Zusammenspiel der einzelnen Verwaltungs-"Organe". Das Gesetz gliedert die Verwaltung von Wohnungseigentum in drei Bereiche:

Beschließender Teil (§§ 21 bis 25 WEG): Die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit.

Ausführender Teil (§§ 26 bis 28 WEG): Der Verwalter.

Unterstützender und bedingt prüfender Teil (§ 29 WEG): Der Verwaltungsbeirat (vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben).

 

§ 21. Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

Erläuterungen:

Auch wenn die Praxis oft anders aussieht, die Wohnungseigentümer haben das Recht und die Pflicht zur gemeinschaftlichen Selbstverwaltung im Rahmen des Gesetzes und der getroffenen Vereinbarungen.

Damit die Eigeninitiative des Einzelnen, insbesondere bei Gefahr im Verzug, nicht verloren geht, hat der Einzelne das Recht (und die Pflicht), zur Abwendung einer unmittelbar drohenden Gefahr selbst die geeigneten Maßnahmen zu treffen. Auch wenn das WEG im Rahmen der Verwaltung gemeinschaftliche Entscheidungen (durch Beschlussfassung} vorsieht, ist bei Gefahr für das Gemeinschaftseigentum jeder Miteigentümer berechtigt, Notmaßnahmen einzuleiten. In der Praxis kann der Wohnungseigentümer als Notmaßnahme zur Schadensabwehr, z. B. bei einem Wasserrohrbruch, den Hauptschieber schließen oder bei Kurzschlussgefahr die Stromversorgung unterbrechen. Auch ein im guten Glauben ausgelöster Feuerwehreinsatz fällt unter das Recht zur Eigeninitiative.

Die Gesamtheit der Eigentümer kann durch Beschlussfassung ihr Zusammenleben und die Lösung der täglichen Probleme im Rahmen der "ordnungsmäßigen" Verwaltung gehört. selbst regeln, soweit sie nicht gegen gesetzliche Bestimmungen oder bestehende Vereinbarungen (aus der Gemeinschaftsordnung) verstößt.

Jeder Eigentümer hat ein Recht auf "ordnungsmäßige" Verwaltung. Damit ist nicht nur der Verwalter, sondern auch die Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft an Verwaltungsmaßnahmen von der Abrechnung bis zur Zwangsversteigerung gemeint. Gerade bei kleinen oder uninteressierten Gemeinschaften kommt es oft vor, dass keiner richtig weiß, wer denn nun verantwortlich verwaltet. Oft sind die Zeiträume der Verwalterbestellung ausgelaufen, an die letzte Jahresabrechnung oder Instandsetzungsmaßnahmen kann man sich kaum erinnern. Man kennt sich ja so gut und will keinen Miteigentümer verärgern. Derartige Fälle können die Initiative eines Miteigentümers auslösen, der plötzlich eine "ordnungsmäßige" Verwaltung verlangt.

In Absatz 5 führt das Gesetz beispielhaft auf, was zu einer "ordnungsmäßigen" Ver-

Die Aufstellung einer Hausordnung. Hier wird deutlich, dass es sich um eine Aufgabe der Wohnungseigentümer und nicht des Verwalters handelt.

Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung. Es handelt sich ausdrücklich um eine Pflicht, deren Erfüllung jeder Eigentümer verlangen kann, auch wenn es oft viel Geld kostet. Zudem wird hier klar: Die Eigentümerversammlung muss erst beschließen, bevor der Verwalter tätig werden kann.

Die Pflicht zum Abschluss von "Versicherungen", Feuer- und Hausund Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung. Beim Lesen des Gesetzes fällt kaum auf, dass nur das gemeinschaftliche Eigentum gegen Feuer versichert werden soll. Dies ist sicher historisch bedingt. Bei der Vorbereitung des Gesetzes und den unterschiedlichen Versicherungsmöglichkeiten (freie und staatliche Monopol-Versicherer) ging man davon aus, jeder Eigentümer würde sein Sondereigentum selbst versichern. Das kann aber in der Praxis nicht funktionieren. Wer wüsste dann schon, ob und in welchem Umfang sein Nachbar was versichert hat. Feuer und dem Wasser ist die rechtliche Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum egal. Aus diesem Grund ist in zahlreichen Gemeinschaftsordnungen die spezielle, erweiternde Vereinbarung zu finden, den Versicherungsschutz auch auf das Sondereigentum auszudehnen und zusätzlich noch die Risiken "Leitungswasser" und "Sturm", gegebenenfalls auch Gewässerschäden (bei Ölheizung) unter einen einheitlichen Versicherungsvertrag zu stellen. Dazu kommt noch die Hausund Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung, um das Risiko von Schadensersatzansprüchen Dritter an die Eigentümergemeinschaft abzusichern.

Die Pflicht, eine "angemessene Instandhaltungsrückstellung" anzusparen (gemeint ist eine "Rücklage"). Wenn schon die Instandhaltung und Instandsetzung als Pflicht der ordnungsmäßigen Verwaltung vorgeschrieben ist, müssen auch die entsprechenden Mittel dafür bereitgestellt werden. Welche Höhe für die Rücklage "angemessen" ist, entscheidet die Eigentümerversammlung . Vorteilhaft ist natürlich eine mittelfristige Instandhaltungsplanung mit Kostenschätzung durch einen fachkundigen Verwalter.

Die Pflicht zur Aufstellung eine s "Wirtschaftsplanes " Da ohne Geld nichts zu bewegen ist, ist aus der Vorkalkulation des Wirtschaftsplanes zu erkennen, was nun der einzelne Wohnungseigentümer an Kostenbeiträgen zu zahlen hat. Fällig wird die Hausgeldzahlung aber erst durch anerkennenden Mehrheitsbeschluss über den Wirtschaftsplan. Damit ist die Einnahmenseite und Finanzierbarkeit dieser ordnungsmäßigen Verwaltung für das kommende Wirtschaftsjahr geregelt.

Duldungspflicht zur Einrichtung einer Fernsprech-, Rundfunk- und Energieversorgung zugunsten eines Eigentümers. Diese Ziffer macht in der heutigen Praxis besondere Schwierigkeiten. Im Jahr der Verkündung dieses Gesetzes (1951) war Fernsehen fast unbekannt, und man dachte noch überhaupt nicht an Kabel- oder Satelliten-Programme. Nun klebt die Rechtsprechung an dem gesetzlichen Wortlaut und sieht in fast jeder technischen Weiterentwicklung eine bauliche Veränderung mit der gesamten, daraus entstehenden Problematik.

 

§ 22. Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(1) 1 Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden. 2 Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen ist insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

(2) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.

Erläuterungen:

Diese undurchsichtige Vorschrift ist zwar vernünftig, doch führt sie immer wieder zu Konflikten und hat schon manche geplante Maßnahme einschließlich dazugehörender Sonderumlage zu Fall gebracht. Vom Sinn her wollte der Gesetzgeber wohl verhindern, dass eine Gruppe von Wohnungseigentümern umfangreiche, kostenträchtige bauliche Veränderungen beschließen kann, deren Kosten dann von allen Eigentümern zu tragen sind.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen Eigentümer ohne Beschluss und auf eigene Kosten nur dann durchführen, wenn alle anderen Miteigentümer dadurch nicht "betroffen" werden. Diese Regelung gilt aber nur, wenn die Maßnahmen über eine "ordnungsmäßige Instandhaltung" (also eine Werterhaltung) hinausgeht. Art und Umfang der Instandhaltungs-/lnstandsetzungsmaßnahmen stimmt die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden Eigentümer durch Beschluss.

Diese Befugnis hat die Eigentümerversammlung aber nur, wenn die vorgesehenen Arbeiten "ordnungsmäßig" sind. Was ist nun "ordnungsmäßig"? Der Begriff ist außerordentlich vielschichtig. Es sind technische, wirtschaftliche und ästhetische (für den Baukörper) Gesichtspunkte von der Versammlung abzuwägen. Sie muss unter mehreren Vorschlagen entscheiden. Die Maßnahmen können teuer sein. Sonderumlagen werden notwendig, die von finanziell schwachen Eigentümern kaum aufzubringen sind. Deswegen fechten immer wieder einzelne Miteigentümer derartige Sanierungsbeschlüsse an und glauben, der Richter für Wohnungseigentumssachen könne eine billigere Baumaßnahme anordnen. Das ist ein Irrtum. Die finanzielle Schwäche eines Wohnungseigentümers macht eine Baumaßnahme nicht zu einer "unordnungsmäßigen". Der Richter kann den Sanierungsbeschluss nicht aufheben, weil die dadurch entstehende Sonderumlage ein finanzielles Loch bei dem Anfechtenden entstehen lässt oder weil das Gericht eine andere Ausführungsart für zweckmäßiger hält.

Sind z. B. die vom Bauträger montierten, nicht verzinkten Eisengeländer kaum noch zu retten und wird eine totale Erneuerung notwendig, sollte man aus diesem Schaden lernen und gleich eine wirtschaftlich sinnvolle, dauerhafte Änderung durch feuerverzinkte oder Alu-Geländer schaffen, um für die Zukunft unnötige Folgekosten zu vermeiden.

Werden dagegen in der gemeinschaftlichen Gartenanlage zusätzliche Pkw-Stellplätze erstellt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung und nicht um eine Instandsetzung. Wiederum anders sieht es aus, wenn wegen einer amtlichen Ordnungsverfügung (Erfüllung der Landesbauordnung zuwenig Pkw-Abstellplätze auf dem Grundstück) die restlichen Plätze geschaffen werden müssen. Die Erfüllung der amtlichen Auflage hat als gesetzliche Regel Vorrang vor dem § 22 WEG; die behördliche Auflage ist gegen alle Miteigentümer gerichtet. Die Zustimmung eines bzw. der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, wenn durch eine Veränderung Rechte nicht rechtswidrig über § 14 WEG (über das geordnete Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst) beeinträchtigt werden. Ein dehnbarer Begriff, denn wer weiß schon, wo z. B. die "Neidgrenze" des Nachbarn liegt. Spruch eines erfahrenen Amtsrichters: Sie waren Nachbarn und deswegen zerstritten! Auf jeden Fall ist bei geplanten baulichen Veränderungen vorher immer die Eigentümerversammlung zu fragen und die Kosten und Folgekosten zu klären. Zu oft wurden von einzelnen Eigentümern einfach Tatsachen (z. B. Einbau von Markisen oder Rolladen) geschaffen, die nach viel Arger wieder rückgängig gemacht werden mussten.

Zu Absatz 2: Die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft nach dem WEG wird durch § 22 Absatz 2 WEG nur scheinbar eingeschränkt, denn jede Eigentümergemeinschaft setzt den ausreichenden Versicherungsschutz bei Zerstörung des Gebäudes voraus.

 

§ 23. Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

(4) 1 Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. 2 Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung gestellt werden, es sei denn, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtsunwirksam nicht verzichtet werden kann.

Erläuterungen:

Das oberste "Verwaltungsorgan'* ist die Eigentümerversammlung. Hier werden alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten diskutiert und unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bestimmungen bzw. bestehenden Vereinbarungen (in der Gemeinschaftsordnung) bis auf wenige Ausnahmen mit Mehrheitsbeschluss demokratisch entschieden.

Zu Absatz 2: Voraussetzung für die Gültigkeit eines Beschlusses ist, dass das Thema (vom Sinn her erkennbar) in der Tagesordnung der Einladung aufgeführt ist. Durch diese Bestimmung "stolpern" die vielen Beschlüsse, die unter dem undefinierbaren Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst werden (diese nicht in der Tagesordnung erkennbar aufgeführten Beschlüsse sind (innerhalb der gesetzlichen Frist) anfechtbar und werden vom Richter abgehoben).

Zu Absatz 3: Der schriftliche Umlaufbeschluss ist als meinungsbildendes Mittel kaum anzuwenden. Der Wortlaut des Gesetzes verlangt hier, dass alle Eigentümer diesem Umlaufbeschluss zustimmen. Gerade das ist in der Praxis kaum zu erreichen. Die Allstimmigkeit ist auch damit nicht zu umgehen, dass man im Umkehrschluss davon ausgeht: Wer nicht antwortet, stimmt automatisch zu. Bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss selbst zu Themen, die eine Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit entscheiden könnte wird ausdrücklich die schriftliche, zustimmende Rückantwort aller Eigentümer verlangt. Das Problem ist mit einer kurzen Sonderversammlung zu lösen.

Zu Absatz 4: Um in dieser Zufallsgemeinschaft der Wohnungseigentümer mit ihren unterschiedlichsten Einzelinteressen zu einem Rechtsfrieden zu kommen, hat der Gesetzgeber die Wirkung der Beschlüsse deutlich hervorgehoben und den Zeitraum für eine Anfechtung gefasster Beschlüsse befristet. Dabei ist folgendes zu beachten:

Jeder rechtskräftige ordnungsgemäß gefasste Beschluss (unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und der bestehenden Vereinbarungen) ist ab Verkündung in der Versammlung ausgenommen ein nichtiger Beschluss sofort gültig. Nur auf Antrag kann er von dem WEG-Richter für ungültig erklärt werden. Bis zur eventuellen Ungültigkeitserklärung durch den Richter (also im Zeitraum zwischen Anfechtung und rechtsmäßiger richterlicher Entscheidung) ist der Beschluss da vom Richter nicht für ungültig erklärt noch immer gültig. Das wird z. B. bei einem angefochtenen Beschluss über eine Sonderumlage oft übersehen, hier bleibt die Zahlungspflicht trotz Anfechtung bestehen.

Der Richter wird nur auf Antrag tätig.

·          Der Antrag (auf Beschlussaufhebung) muss innerhalb eines Monats (ab Tag der Beschlussfassung) gestellt werden. Verstößt ein Beschluss gegen zwingendes Gesetz, Treu und Glauben oder die guten Sitten, dann ist er auch ohne richterliche Aufhebung bereits unwirksam (nichtig). In diesem Falle entfällt auch die monatliche Anfechtungsfrist. Ein Gesetzesverstoß dieser Art liegt auch vor, wenn die Versammlung sich mit Thema beschäftigt, die gar nicht zum Bereich dieser Wohnungseigentumsanlage gehören. Beispiel: Beschluss über das Sondereigentum oder Ankauf von Grundstücken.

 

§ 24. Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.

(4) 1 Die Einberufung erfolgt schriftlich. 2 Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) 1 Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. 2 Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. 3 Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.

Erläuterungen:

Zu Absatz 1: Die Eigentümerversammlung muss einmal im Jahr stattfinden. (Allein schon deshalb, um über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung beschließen zu lassen). Der Verwalter hat schriftlich einzuladen. Als Einladender kann er auch den Inhalt und die Reihenfolge der Tagesordnung bestimmen.

Auch der Verwalter ist an die Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung gebunden. Sind in der Gemeinschaftsordnung z. B. zwei Versammlungen im Jahr vorgeschrieben, muss er sich daran halten. Dies ist allerdings ebenso selten wie die Vereinbarung, dass nicht jedes Jahr eine Versammlung stattfinden soll.

Zu Absatz 2: Auf jeden Fall muss der Verwalter immer dann zur Versammlung einberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer (Kopfzahl) schriftlich, unter Angabe der Gründe verlangt wird. Statt Verlangen nach einer Sonderversammlung hat ein mit gleichen Formalien gewünschter Punkt zur Tagesordnung die selbe Wirkung; selbst wenn der begründete Antrag auf "Abwahl des Verwalters" lautet. Die Zweckmäßigkeit einer solchen Versammlung hat der Verwalter nicht zu prüfen oder zu kommentieren.

Zu Absatz 3: Um eine Eigentümergemeinschaft handlungsfähig zu halten, empfiehlt es sich selbst bei kleinen Gemeinschaften immer, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Denn fehlt ein Verwalter oder weigert er sich, eine Eigentümerversammlung einzuladen, kann notfalls auch der Beiratsvorsitzende oder sein Stellvertreter eine formal gültige EigentümerversammIung einladen. Andernfalls müsste ein Eigentümer für diesen Zweck beim zuständigen Amtsgericht die Bestellung eines Notverwalters beantragen.

Zu Absatz 4: Es ist selbstverständlich, dass eine Einladung zur Eigentümerversammlung schriftlich zu erfolgen hat und nach den Bestimmungen" des BGB unterschrieben ist. Wichtig ist, dass aus den einzelnen Punkten zur Tagesordnung für jeden Eigentümer deutlich erkennbar wird, worum es geht und worüber beschlossen werden soll. Nach dem Gesetz soll (= tunlichst) die Einladungsfrist mindestens eine Woche betragen. Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes bestimmen. Eine Woche ist recht knapp für die Terminplanung der Eigentümer. Jedoch ist der Eigentümerversammlung im Rahmen ihrer Selbstverwaltung freigestellt, durch Beschluss eine längere Einladungsfrist festzulegen. In dringenden Fällen kann sogar diese Wochenfrist der Einladung noch gekürzt werden. Das kann beispielsweise bei Fristenablauf (Gewährleistung, Rechtsmittel) in einem gerichtlichen Verfahren etc. notwendig werden, sollte aber eine Ausnahme bleiben. Zweckmäßigerweise sollte der Einladende Wert drauflegen, dass eine derart kurzfristig "eingeladene Versammlung durch Beschluss die tatsächliche Dringlichkeit bestätigt.

Zu Absatz 5: Die Eigentümergemeinschaft sollte die Erfahrungen ihres Verwalters nutzen und es als Aufgabe des Verwalters belassen, den Vorsitz in der Versammlung zu führen. Als Außenstehender, neutraler Dritter kann ein qualifizierter Verwalter für einen geordneten Versammlungsverlauf unter Beachtung der zahlreichen Formvorschriften sorgen. Nur in wenigen Fällen, z. B. Uneinigkeit über die Verwalterbestellung, sollte die Versammlung evtl. auch nur für den kritischen Punkt der Tagesordnung den Versammlungsvorsitz durch Mehrheitsbeschluss auf einen geeigneten Miteigentümer übertragen. Dritte Personen auch Vertreter kommen als Versammlungsleiter nicht in Betracht.

Zu Absatz 6: Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist (im Wortlaut, damit es später nichts zu deuteln gibt) sofort eine Niederschrift aufzunehmen. Wer diese Aufgabe hat, sagt das Gesetz nicht. Die herrschende Rechtsmeinung geht davon aus, dass es zu den Aufgaben des Verwalters gehört. Wer den Textentwurf zum Beschluss entwickeln soll, ist ebenfalls nicht aus dem Gesetz zu entnehmen. Auch hier sind die Erfahrungen des Verwalters gefragt, sofern nicht die Versammlung den Beschlusstext vorgibt. Das Gesetz spricht von "Beschlüssen der Versammlung, diese Beschlusstexte müssen also das tatsächlich Beschlossene deutlich zum Ausdruck bringen. Der Versammlungsablauf mit all seinem Für und Wider braucht nicht protokolliert werden.

Damit später nicht an den Beschlusstexten gedeutelt wird, ist die Richtigkeit (der Beschlusstexte in) der Niederschrift durch die Unterschrift des Versammlungsvorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und, sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, vom Beiratsvorsitzenden oder seinem Vertreter zu bestätigen. Hier taucht nun erstmalig auch der "Stellvertreter" des Beiratsvorsitzenden auf. Ist durch die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zu einem Wohnungsverkauf festgelegt, müssen die Personen, die die Niederschrift unterschrieben haben, ihre Unterschrift noch einmal von einem Notar beglaubigen lassen. Bei der Verkaufszustimmung vor dem Notar und dem Grundbuchamt weist der Verwalter seine Verwaltereigenschaft durch Vorlage dieser notariell beglaubigten Versammlungsniederschrift mit dem Beschluss über seine Verwalterbestellung nach. Es ist nicht selbstverständlich, dass der Verwalter die Versammlungsniederschriften an alle Eigentümer verschickt. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer nur das Recht, diese Niederschriften einzusehen. Das Kopieren und Verschicken der Niederschrift ist eine Mehrleistung des Verwalters, die im Verwaltervertrag ausgehandelt werden sollte. Die Gemeinschaftsordnung kann die Versendung jedoch zwingend vorschreiben, so dass es keiner weiteren Vereinbarungen bedarf.

 

§ 25. Mehrheitsbeschluss

(1) Für die Beschlussfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.

(2) 1 Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2 Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

(4) 1 Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. 2 Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

Erläuterungen:

Diese Bestimmung regelt das Stimmrecht der Eigentümer, die Beschlussfähigkeit der Versammlung und das Ruhen eines Stimmrechtes. Hier gleich die Klärung: Ein Mehrheitsbeschluss kommt zustande, wenn mindestens 1 Stimme mehr als die Hälfte der beschlussfähigen Versammlung mit JA entscheiden. (Auszählung von JA- und NEIN-Stimmen). Die lange umstrittene Frage, wie Stimmenthaltungen und nicht abgegebene Stimmen zu werten sind, hat der BGH (WE 1989, 51) dahingehend entschieden, dass Stimmenthaltungen und nicht abgegebene Stimmen nicht wie Nein-Stimmen gewertet werden. Für die Feststellung der Stimmenmehrheit kommt es nur auf das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen an. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es notwendig, dass der Versammlungsleiter den Beschlusstext und das Abstimmungsergebnis förmlich bekannt gibt, also "verkündet".

Anschließend sollte der Versammlungsleiter den Beschlusstext und das Abstimmungsergebnis förmlich bekannt geben, also "verkünden".

Zu Absatz 2 (= Stimmrecht): Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, ganz gleich wie viel Miteigentumsanteile oder Wohnungen/Garagen er besitzt (Kopfzahlprinzip). Während bei einer Kostenbeteiligung nach § 16 Abs. 2 WEG die Miteigentumsanteile eine Gewichtung darstellen, hat der Wohnungseigentümer bei der Abstimmung in der Versammlung nur eine Stimme und damit das gleiche Stimmgewicht wie z. B. ein Garageneigentümer mit wesentlich geringeren Miteigentumsanteilen.

Eine Ausnahme zur gesetzlichen Regelung besteht, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine andere Abstimmgröße wie z. B. Wohnfläche, Miteigentumsanteile, Räume oder mehrfaches Stimmrecht je Wohnung/Garage vereinbart ist. Sind Eheleute oder sonstige Personenmehrheiten gemeinsam Eigentümer einer Wohnung, haben sie gemeinsam nur eine Stimme und können ihr Stimmrecht nur einheitlich, also gleichlautend ausüben. Die Unwissenheit über diese Vorschrift erklärt, warum in Versammlungen manchmal mehr Stimmen als stimmberechtigte Wohnungseigentümer ausgezählt wurden.

Zu Absatz 3 (= Beschlussfähigkeit): Nach Öffnung der Versammlung ist vom Vorsitzenden die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung festzustellen. Diese Feststellung sollte aus Beweisgründen unter Angabe der Miteigentumsanteile und stimmberechtigten Personen in der Niederschrift vermerkt werden. Die Beschlussfähigkeit einer Versammlung wird über die an der Versammlung Anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Miteigentumsanteile ermittelt. Die Feststellung der Beschlussfähigkeit erfolgt zweckmäßigerweise über die Anwesenheitsliste durch die Addition der Miteigentumsanteile. Sind mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile (50,01 %) vertreten, ist die Versammlung beschlussfähig. Wird keine Beschlussfähigkeit erreicht, müssen die erschienenen Eigentümer, meist verärgert, wieder nach Hause gehen.

Zu Absatz 4 (= Wiederholungsversammlung) : Sofern die erste Versammlung nicht beschlussfähig wurde, ist nach den gesetzlichen Bestimmungen eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung zu einem späteren Termin schriftlich einzuladen. In der Einladung zu dieser zweiten (Wiederholungs-)Versammlung ist dann ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die erste Versammlung nicht beschlussfähig war und nun diese zweite Versammlung auf jeden Fall beschlussfähig ist, egal wie viele Wohnungseigentümer zu dieser Versammlung kommen. Dieser Formalismus kostet natürlich unnötig viel Zeit und viel Geld und verärgert die versammlungswilligen Miteigentümer.

Auf der Suche nach einer pragmatischen Lösung empfahl mir Herr Prof. Bärmann bereits vor Jahren, das Problem der zweiten Versammlung am gleichen Tag zu einem späteren Zeitpunkt durch einen ORGA-Beschluss zu lösen. Durch Mehrheitsbeschluss legt die Versammlung fest, dass sie auf eine zweite Versammlung zu einem späteren Zeitpunkt verzichtet und die zweite Versammlung in Zukunft direkt z. B. 30 Minuten nach dem Zeitpunkt der ersten Einladung stattfinden kann. Natürlich ist auf diese Regelung bereits in der Einladung zur ersten Versammlung ausdrücklich hinzuweisen. Ein solcher "Zitterbeschluss" ist anfechtbar, da er die undeutlich formulierte gesetzliche Bestimmung abändert. Sofern nicht angefochten, wird dieser Beschluss nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig.

Unbedingt beachten!: Der BGH hat mit Beschluss vom 20.9.2000 die Möglichkeit zur Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Zitterbeschlüsse aufgehoben. Künftig bedürfen sind Änderungen, Aufhebungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung aller WohnungseigentümerDer Beschluss ist sinnvoll und macht die Gemeinschaft handlungsfähig. Ein gemeinsamer Termin für alle Eigentümer ist nie zu erreichen. Der interessierte Eigentümer hat immer die Möglichkeit, sich durch eine Vollmacht vertreten zu lassen.

Zu Absatz 5 (Ruhen des Stimmrechtes): Das Stimmrecht eines Miteigentümers ruht in 3 Fällen:

·         Wenn eine Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit ihm ansteht. Zum Beispiel wenn über eine Auftragsvergabe zu entscheiden ist und ein Miteigentümer gehört zu den Anbietern oder es geht um die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger der gleichzeitig Miteigentümer ist.

Die Versammlung wegen eines Miteigentümers über eine gerichtliche Klärung oder die Beendigung eines laufenden Verfahrens durch Beschluss entscheiden will.

Wenn ein Miteigentümer nach § 18 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) rechtskräftig verurteilt, dessen Wohnung aber noch nicht versteigert ist.

Sofern das Stimmrecht eines Miteigentümers ruht, darf er auch nicht mit den ihm übertragenen Vollmachten an der Abstimmung teilnehmen. Schwierig wird es bei Mehrhausanlagen. Hier kann das Stimmrecht auf die betroffenen Miteigentümer beschränkt werden, sofern es sich um Gebrauchsregelungen für diesen Gebäudeteil handelt oder die Kosten der zu beschließenden Maßnahme nur von ihnen zu tragen sind. Ein Ruhen des Stimmrechts kann in der Gemeinschaftsordnung auch für die Eigentümer vereinbart sein, die sich mit ihren Leistungen (z. B. Hausgeldzahlungen) an die Gemeinschaft gravierend im Rückstand befinden. Ruhendes Stimmrecht bedeutet aber nicht das gleichzeitige Verbot an der Teilnahme in der Versammlung.

 

§ 26. Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) 1 Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. 2 Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. 3 Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. 4 Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

(3) Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestellen.

(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Erläuterungen:

Die Bestellung des (vom Gesetz zwingend vorgeschriebenen) Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Versammlung (interne Willensbildung der Versammlung ohne Bindungswirkung für den Verwalter). Erst wenn der Verwalter diesen Antrag der Gemeinschaft annimmt, kommt die Bestellung rechtswirksam zustande. Der Zeitraum für eine Verwalterbestellung ist seit 1973 auf max. 5 Jahre begrenzt. Beschränkungen des gesetzlichen Pflichtenkreises (nach § 27 Abs. 1 WEG) des Verwalters sind nicht zulässig, z. B. er soll nur die Buchhaltung erledigen, über Instandsetzungsmaßnahmen entscheidet der Beirat etc., Die Abberufung eines Verwalters kann (nicht muss) auf das Vorliegen eines "wichtigen" Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund wäre Veruntreuung, Tätlichkeiten des Verwalters etc.. Ist die Begründung strittig, muss auf Antrag der WEG-Richter darüber entscheiden.

Zu Absatz 2: Eine wiederholte Bestellung des Verwalters (Wiederwahl) ist zulässig. Sie darf aber erst ein Jahr vor Ablauf des derzeitigen BesteIlzeitraumes erfolgen.

Zu Absatz 3: Fehlt ein Verwalter, kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Amtsrichter ein "Notverwalter" bestellt werden. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer oder ein Dritter mit berechtigtem Interesse (z. B. eine beleihende Hypothekenbank die das "Abrutschen" der Gemeinschaft durch fehlende Gebäudeversicherung oder Instandsetzung feststellt), eine "Verwaltung" verlangen. Der Notverwalter hat nur den Mangel zu beheben. Fehlt z. B. ein Verwalter, durch Einladung zur Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Verwalterbestellung". Der Notverwalter hat die Aufgaben des bestellten Verwalters (§ 27 III).

Zu Absatz 4: Sofern bei Wohnungsverkäufen die Zustimmung des Verwalters in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben ist, sind die Unterschriften auf der Beschlussniederschrift (8 24 Absatz 6 WEG) zur Verwalterbestellung von einem Notar zu beglaubigen.

 

§ 27. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet:

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;

2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;

4. gemeinschaftliche Gelder zu verwalten.

(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

1. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;

2. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;

3. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;

4. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;

5. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;

6. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

(3) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1, 2 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden.

(4) 1 Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten. 2 Die Verfügung über solche Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

(5) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.

 

 

Erläuterungen:

Absatz 1 beschreibt in Ziffer 1-4 die unabdingbaren Mindestaufgaben (Pflichten) des Verwalters, die weder durch Vertrag noch sonst wie eingeschränkt werden dürfen. Denn der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet:

1. Beschlüsse durchzuführen und für die Durchführung (Beachtung) der Hausordnung durch die Wohnungseigentümer zu sorgen. Für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, bedeutet nicht durchsetzen, sondern bei Verstößen nur abmahnen. Andernfalls empfiehlt es sich, die Eigentümerversammlung zu informieren und über angemessene Gegenmaßnahmen entscheiden zu lassen. Außerdem hat nur der einzelne Eigentümer (nicht der Verwalter) bei derartigen Verstößen das Klagerecht gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 2 WEG.

2. Er hat die für die ordnungsmäßige Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Maßnahmen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums kann und darf er aber nur einleiten, sofern dafür ein Versammlungsbeschluss als Weisung der Gemeinschaft vorliegt. Die Instandsetzungspflicht für das Sondereigentum darunter fallen auch Leitungswasserschäden liegt nach § 14 WEG bei den einzelnen Wohnungseigentümern. Außerdem heißt , -Maßnahmen einleiten" nicht, dass der Verwalter selbst tätig wird, sondern veranlasst! Veranlassen bedeutet: Er muss Fachleute mit der Schadensklärung und Beseitigung beauftragen, bei technisch komplizierten Details notfalls den Rat eines Sachverständigen einholen.

3. Nur in dringenden Fällen kann und muss der Verwalter ohne Versammlungsbeschluss handeln, wenn es sich um die dringend notwendige Abwehr eines Schadens am gemeinschaftlichen Eigentum handelt. Dringende Fälle sind nur solche, die wegen ihrer EiIbedürftigkeit die vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulassen. Die gleiche Pflicht ist übrigens jedem Wohnungseigentümer durch § 21 Abs. 2 WEG auferlegt.

4. Die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder gehört ebenfalls zu den unabdingbaren Pflichten des Verwalters. Daraus ergibt sich deutlich, dass er diese gemeinschaftlichen Gelder nicht anderweitig, z. B. für Instandsetzungsmaßnahmen im Sondereigentum auch nicht vorübergehend einsetzen darf.

Absatz 2 spricht nur von einer "Berechtigung" des Verwalters zu Maßnahmen, die er im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie durchführen kann. Die Berechtigung des Verwalters kann durch Verwaltervertrag und Beschlüsse (im beiderseitigen Einvernehmen) oder auch auf die Mitwirkung Dritter z. B. Beirat) erweitert werden.

Ziffer 1: Kommt in der Praxis (bis auf mit öffentlichen Mitteln geförderte Baumaßnahmen oder die gemeinschaftliche Hausmeisterwohnung) kaum zur Anwendung. Jeder Eigentümer hat für sein Sondereigentum seine eigenen Darlehens-/Hypothekenverträge, die er selbst bedient.

Ziffer 2: Hierunter fällt der gesamte Zahlungsverkehr und die Veranlassung von Leistungen zu Gunsten des gemeinschaftlichen Eigentums und somit der Eigentümergemeinschaft.

Ziffer 3: Für Willenserklärungen und Zustellungen an Eigentümer, insbesondere von Dritten (z. B. Behörde mit Ordnungsverfügung, Hinweise zur bevorstehenden Zwangsversteigerung von Sonder-/Teileigentum oder Mahnbescheiden eines Lieferanten etc.), die an alle Eigentümer gerichtet sind, ist der Verwalter Zustellungsvertreter, d.h. die Zustellung an den Verwalter gilt gleichzeitig als Zustellung an alle Wohnungseigentümer. In diesem Fall muss der Verwalter die Eigentümer informieren und besonders auf mögliche Fristen achten. Zur eigenen Entlastung der Amtsstuben stellen inzwischen die Gerichte dem Verwalter auch Beschlussanfechtungen mit dem fälschlichen Hinweis auf ein BGH-Urteil (indem es sich um einen Mahnbescheid eines Dritten an die Eigentümergemeinschaft handelt) zu. Somit handelt es sich um eine Zustellung an die "restlichen" Eigentümer, da der antragstellende Miteigentümer ausgenommen bleibt. Ist eine Klage gegen den Verwalter gerichtet, gerät er als Zustellungsbevollmächtigter in Interessenkonflikte. In diesem Fall stellen die Gerichte nach obergerichtlicher Rechtsprechung inzwischen wieder direkt an die einzelnen Eigentümer zu.

Ziffer 4: Der Verwalter hat Maßnahmen zur Fristenwahrung zu treffen. Aus seinen Verwaltungsakten kennt er die Termine, z. B. um die Eigentümerversammlung rechtzeitig auf den Ablauf einer Gewährleistungsfrist und eventuell notwendige Beweissicherung aufmerksam zu machen oder die Kündigungsfrist für vermietete, gemeinschaftliche Räume zu beachten etc..

Ziffer 5: Der Verwalter hat Z. B. bei Hausgeldrückstand oder gegen säumige Handwerker kein selbständiges Klagerecht. Dazu ist ein gesonderter im Umfang möglichst klar beschriebener Beschluss der Eigentümerversammlung oder eine Vereinbarung im Verwaltungsvertrag notwendig. Dabei sollte auch gleich geregelt werden, ob die Klage im Namen aller Wohnungseigentümer oder im eigenen Namen (im Namen des Verwalters als "Prozessstandschafters") erhoben werden, aus welchem Konto die Kosten zu zahlen sind und in welchem Umfang der Verwalter von der Haftung (er gibt nur seinen Namen her) befreit sein soll.

Ziffer 6: Der Verwalter hat die für den Fernsprech- oder Energieanschluss erforderlichen Erklärungen an die Unternehmen abzugeben, denn die Kabel und Verteilungen werden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums verlegt.

Absatz 3 besagt ausdrücklich, dass im Gesetz keine Einschränkung der in den Absätzen 1 und 2 aufgeführten Aufgaben und Befugnisse erlaubt sind. Dagegen steht einer Erweiterung nichts entgegen, soweit nicht zwingende Rechte der Eigentümer ausgeschlossen werden.

 

Absatz 4 verpflichtet den Verwalter, Gelder der Eigentümergemeinschaft nicht mit seinem privaten Vermögen zu vermischen. Da eine Eigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig ist und der Kontoinhaber sich nach dem "Geldwäschegesetz" legitimieren muss, ist formal nur mit Unterschrift aller Eigentümer ein Bankkonto zu eröffnen. Deshalb empfiehlt sich die Einrichtung eines offenen Treuhandkontos, aus dem klar zu erkennen ist, wem das Vermögen des Kontos materiell zusteht und wer verfügungsberechtigt ist. Die Alleinverfügung des Verwalters über die gemeinschaftlichen Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers (z. B. Beirat) oder Dritten (durch Beschluss oder Vereinbarung im Verwaltervertrag) abhängig gemacht bzw. eingeschränkt werden. Beispiel: Zweite Unterschrift des Beiratsvorsitzenden für Entnahmen aus dem Rücklagenkonto. Die Verantwortung über die Vermögensverwaltung bleibt jedoch auch dann beim Verwalter.

Absatz 5 billigt dem Verwalter die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde zu, damit er sich von Behörden und Banken etc. wirksam legitimieren und seine Befugnisse nachweisen kann.

 

§ 28. Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

(1) 1 Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. 2 Der Wirtschaftsplan enthält:

1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;

3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

Erläuterungen:

Hier werden Einzelheiten über das Abrechnungsjahr, den Geldeinzug, den Verwendungsnachweis und die Abrechnung der gemeinschaftlichen Gelder behandelt.

Schon im ersten Absatz ist das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr bestimmt. Natürlich kann in einer Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Wirtschaftsjahr festgelegt sein. Außerdem wird oft übersehen, dass vom Verwalter Für jedes Kalenderjahr ein Wirtschaftsplan aufzustellen ist. Der Verwalter braucht sich nicht wundern, wenn zu Beginn des neuen Jahres das Hausgeld nicht hereinkommt. Vielleicht wurde für das neue Kalenderjahr noch gar kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen, der die Zahlungspflicht begründet! Ein Organ-Beschluss kann helfen.

Der nachvollziehbare Wirtschaftsplan sollte enthalten:

1. Die voraussichtlichen Gesamtsummen der Einnahmen und Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum, spezifiziert nach Kostenarten. Unter Einnahmen sind z. B. zu verstehen: Mieterträge aus Hausmeisterwohnung oder Gemeinschaftsflächen und -anlagen (Stellplätze, Kellerräume, Wasch-/Trockner-/Automaten-Gelder etc. und Zinsen der Vermögen der Gemeinschaft). Unter Ausgaben fallen alle Ausgaben der Bewirtschaftung einschließlich Instandhaltung und der Verwaltervergütung, gegebenenfalls auch Kosten aus WEG-Verfahren.

2. Den Verteilerschlüssel, aus dem sich der Kostenanteile Sondereigentum errechnen lässt. Da nach den Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung die Kostenverteilerschlüssel je Kostenart unterschiedlich sein können, ist für einen nachvollziehbaren Wirtschaftsplan (später auch in der Jahresabrechnung) eine Auflistung der einzelnen Kostenarten mit dem jeweils gültigen Kostenverteilerschlüssel notwendig.

3. Ebenfalls ist in einer gesonderten Druckzeile die vom Eigentümer anteilig einzuzahlende Instandhaltungsrücklage auszuweisen.

Die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer ergibt sich aus dem Mehrheitsbeschluss, mit dem ein Wirtschaftsplan anerkannt wurde. Der Beschluss sollte gleichzeitig (zweckmäßigerweise dann grundsätzlich für die Zukunft) einen festen Zahlungs-/Fälligkeits-Termin (z. B. bis zum 3. eines Monats) festlegen. In diesem Falle besteht für den Verwalter keine Mahnpflicht, wenn Eigentümer mit der Hausgeldzahlung rückständig werden.

Nach Ablauf des Kalender-/Wirtschaftsjahres hat der Verwalter über die vereinnahmten Gelder abzurechnen. In der Praxis sollte dies im ersten Halbjahr des Folgejahres möglich sein.

Wenn es ums Geld geht, hört der Spaß auf. Kommen bei den Eigentümern Bedenken wegen eventueller Unregelmäßigkeiten in der Vermögensverwaltung, können sie durch Mehrheitsbeschluss jederzeit vom Verwalter eine Rechnungslegung (zweckmäßigerweise mit Status) verlangen. Rechnungslegung bedeutet Kassensturz und Nachweis über die Mittelverwendung, jedoch ohne Einzelabrechnung für die Eigentümer. Eine Rechnungslegung sollte auch bei Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr vom Vorverwalter verlangt werden. Das oberste Entscheidungsgremium die Eigentümerversammlung beschließt eigenständig über Anerkennung oder Ablehnung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung. Die Stellungnahme des Beirates über die "Belegprüfung" dient nur als Entscheidungshilfe.

 

§ 29. Verwaltungsbeirat

(1) 1 Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. 2 Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

Erläuterungen:

Um eine enge Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft zu erreichen, kann die Eigentümerversammlung einen Verwaltungsbeirat bestellen (wählen), der den Verwalter während des Jahres bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Der Beirat sollte dabei aber keine Verwaltungsaufgaben übernehmen. Als Beirat und Miteigentümer (gerade wenn er im Hause wohnt) kann er viel besser als der Verwalter, zur Konfliktlosung zwischen den Eigentümern beitragen. Er kann seinen Miteigentümern in Gesprächen viel glaubhafter als der Verwalter, Einzelmaßnahmen und Probleme der Wohnanlage erläutern. Als Verwaltungsbeirat können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer gewählt werden. Der Beirat hat gegenüber dem Verwalter oder den Miteigentümern keine Weisungsbefugnis. Er ist kein "Aufsichtsrat" oder "Obereigentümer". Er ist zur Unterstützung des Verwalters als Miteigentümer ehrenamtlich für die Gemeinschaft tätig. Meist verteilt er - je nach beruflicher Qualifikation die Aufgabenbereiche (kaufmännisch, technisch etc.) unter sich auf. Wie immer, muss in der Gruppe einer das Sagen haben. Deshalb schreibt das Gesetz einen Vorsitzenden, den Stellvertreter und einen weiteren Wohnungseigentümer für den Beirat vor. Zur Beiratssitzung lädt nur der Vorsitzende ein. Die Teilnahme des Verwalters an diesen Sitzungen ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Neben der unterstützenden Aufgabe hat der Beirat auch eine deutliche Prüfpflicht. Das heißt aber nicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer untätig bleiben müssen, denn jeder Eigentümer hat ein selbständiges Recht der Akteneinsicht beim Verwalter. Der Beirat soll in der Versammlung zu Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungslegung und zu den Kostenanschlägen seine (persönliche) Stellung bekannt geben. Er kann auch seinerseits Vorschläge machen oder Empfehlungen abgeben. Die endgültige Entscheidung kann und darf er (ebenso wenig wie der Verwalter) der Versammlung nicht abnehmen. Übertragung weiterer Aufgaben durch GD möglich, teilweise auch durch Beschluss.

 

4. Abschnitt. Wohnungserbbaurecht § 30

§ 30. Wohnungserbbaurecht

(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht).

(2) Ein Erbbauberechtigter kann das Erbbaurecht in entsprechender Anwendung des § 8 teilen.

(3) 1 Für jeden Anteil wird von Amts wegen ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt angelegt (Wohnungserbbaugrundbuch, Teilerbbaugrundbuch).1 2 Im übrigen gelten für das Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) die Vorschriften über das Wohnungseigentum (Teileigentum) entsprechend.

 

II. Teil. Dauerwohnrecht §§ 31 - 42

§ 31. Begriffsbestimmungen

(1) 1 Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). 2 Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.

(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).

(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über das Dauerwohnrecht entsprechend.

 

§ 32. Voraussetzungen der Eintragung

(1) 1 Das Dauerwohnrecht soll nur bestellt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. 2 § 3 Abs. 3 gilt entsprechend.

(2) 1 Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Dauerwohnrechts kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. 2 Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Dauerwohnrecht gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;

2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen

3 Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Dauerwohnrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(3) Das Grundbuchamt soll die Eintragung des Dauerwohnrechts ablehnen, wenn über die in § 33 Abs. 4 Nr. 1 bis 4 bezeichneten Angelegenheiten, über die Voraussetzungen des Heimfallanspruchs (§ 36 Abs. 1) und über die Entschädigung beim Heimfall (§ 36 Abs. 4) keine Vereinbarungen getroffen sind.

Erläuterung: Absatz 1: § 3 Abs. 3 hat nur für neue Bundesländer Bedeutung.

 

§ 33. Inhalt des Dauerwohnrechts

(1) 1 Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. 2 Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.

(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.

(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.

(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen werden über:

1. Art und Umfang der Nutzungen;

2. Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäudeteile;

3. die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten des Grundstücks;

4. die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;

5. das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Sicherheitsleistung zu verlangen.

 

§ 34. Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten

(1) Auf die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderungen oder Verschlechterungen sowie auf die Ansprüche der Dauerwohnberechtigten auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung sind die §§ 1049, 1057 des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend anzuwenden.

(2) Wird das Dauerwohnrecht beeinträchtigt, so sind auf die Ansprüche des Berechtigten die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden.

 

§ 35. Veräußerungsbeschränkung

1 Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. 2 Die Vorschriften des § 12 gelten in diesem Falle entsprechend.

 

§ 36. Heimfallanspruch

(1) 1 Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Berechtigte verpflichtet ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen (Heimfallanspruch). 2 Der Heimfallanspruch kann nicht von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt werden.

(2) Bezieht sich das Dauerwohnrecht auf Räume, die dem Mieterschutz unterliegen, so kann der Eigentümer von dem Heimfallanspruch nur Gebrauch machen, wenn ein Grund vorliegt, aus dem ein Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses verlangen oder kündigen kann.

(3) Der Heimfallanspruch verjährt in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in zwei Jahren von dem Eintritt der Voraussetzungen an.

(4) 1 Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der Eigentümer dem Berechtigten eine Entschädigung zu gewähren hat, wenn er von dem Heimfallanspruch Gebrauch macht. 2 Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen über die Berechnung oder Höhe der Entschädigung oder die Art ihrer Zahlung getroffen werden.

 

§ 37. Vermietung

(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt.

(2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältnis ein; die Vorschriften der §§ 571 bis 576 des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten entsprechend.

(3) 1 Absatz 2 gilt entsprechend, wenn das Dauerwohnrecht veräußert wird. 2 Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem Erwerber ein Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung zu.

 

§ 38. Eintritt in das Rechtsverhältnis

(1) Wird das Dauerwohnrecht veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während der Dauer seiner Berechtigung aus dem Rechtsverhältnis zu dem Eigentümer ergebenden Verpflichtungen ein.

(2) 1 Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Rechtsverhältnis zu dem Dauerwohnberechtigten ergebenden Rechte ein. 2 Das gleiche gilt für den Erwerb auf Grund Zuschlages in der Zwangsversteigerung, wenn das Dauerwohnrecht durch den Zuschlag nicht erlischt.

 

§ 39. Zwangsversteigerung

(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast die Zwangsversteigerung in das Grundstück betreibt.

(2) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung derjenigen, denen eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast zusteht.

(3) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 ist nur wirksam für den Fall, dass der Dauerwohnberechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Eigentümer erfüllt hat; in Ergänzung einer Vereinbarung nach Absatz 1 kann vereinbart werden, dass das Fortbestehen des Dauerwohnrechts vom Vorliegen weiterer Voraussetzungen abhängig ist.

 

 

 

§ 40. Haftung des Entgelts

(1) 1 Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten, die dem Dauerwohnrecht im Range vorgehen oder gleichstehen, sowie öffentliche Lasten, die in wiederkehrenden Leistungen bestehen, erstrecken sich auf den Anspruch auf das Entgelt für das Dauerwohnrecht in gleicher Weise wie auf eine Mietzinsforderung, soweit nicht in Absatz 2 etwas Abweichendes bestimmt ist. 2 Im übrigen sind die für Mietzinsforderungen geltenden Vorschriften nicht entsprechend anzuwenden.

(2) 1 Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass Verfügungen über den Anspruch auf das Entgelt, wenn es in wiederkehrenden Leistungen ausbedungen ist, gegenüber dem Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast wirksam sind. 2 Für eine solche Vereinbarung gilt § 39 Abs. 2 entsprechend.

 

§ 41. Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte

(1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3.

(2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem Dauerwohnberechtigten gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek löschen zu lassen für den Fall, dass sie sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, und die Eintragung einer entsprechenden Löschungsvormerkung in das Grundbuch zu bewilligen.

(3) Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene Entschädigung zu gewähren, wenn er von dem Heimfallanspruch Gebrauch macht.

 

§ 42. Belastung eines Erbbaurechts

(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.

(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.

Allgemein zur freiwilligen Gerichtsbarkeit

Für die rechtliche Klärung bei Meinungsverschiedenheiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters ist im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die freiwillige Gerichtsbarkeit behandelt die richterliche Tätigkeit außerhalb einer streitigen Angelegenheit. Sie ist zuständig für Vormundschafts- und Familienbetreuungsangelegenheiten und Adoption, Nachlasssachen sowie Handels-, Vereins- und Güterrechtsregister.

Der Gesetzgeber ging beim Erlass des Wohnungseigentumsgesetzes 1951 im guten Glauben davon aus, dass Differenzen der Personen, die gemeinsam ein Gebäude erstellen und bewohnen, am besten durch einen auf Ausgleich zwischen den streitigen Personen erfahrenen Richter erledigt werden können. Deshalb auch die Bestimmung im Gesetz, "der Richter soll einen Vergleich vermitteln". In der Praxis hat sich das Wohnungseigentum in eine ganz andere Richtung entwickelt.

 

III. Teil. Verfahrensvorschriften §§ 43 - 58

1. Abschnitt. Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit in Wohnungseigentumssachen §§ 43 - 50

§ 43. Entscheidung durch den Richter

(1) Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, entscheidet im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit:

1. auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander mit Ausnahme der Ansprüche im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft (§ 17) und auf Entziehung des Wohnungseigentums (§§ 18, 19);

2. auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

3. auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder Dritten über die Bestellung eines Verwalters im Falle des § 26 Abs. 3;

4. auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

(2) Der Richter entscheidet, soweit sich die Regelung nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt, nach billigem Ermessen.

(3) Für das Verfahren gelten die besonderen Vorschriften der §§ 44 bis 50.

(4) An dem Verfahren Beteiligte sind:

1. in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 sämtliche Wohnungseigentümer;

2. in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 und 4 die Wohnungseigentümer und der Verwalter;

3. im Falle des Absatzes 1 Nr. 3 die Wohnungseigentümer und der Dritte.

Erläuterungen:

Absatz 1. legt erst einmal die Zuständigkeit des jeweiligen Amtsgerichts fest. Zuständig ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.

Zu Absatz 1: Nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers wird eventuell der Richter tätig. Er entscheidet über die Rechte und Pflichten, die sich zwischen den Miteigentümern aus der Gemeinschaft und der Verwaltung ergeben. Ausgenommen davon sind die Aufhebung der Gemeinschaft und der Entzug von Wohnungseigentum. Unter diesen Abschnitt fallen grundsätzlich nur Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die sich aus dem Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums gemäß §§ 14 und 15 WEG ergeben. Hierher gehört auch die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen. Wenn ein Wohnungseigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gem. § 16 WEG (Voraussetzung: bestandskräftig beschlossene Zahlungspflicht gem. Wirtschaftsplan, Abrechnung und Sonderumlage etc.). nicht nachkommt, können die restlichen Miteigentümer den Zahlungsanspruch gerichtlich geltend machen. Dazu muss die Versammlung dem Verwalter erst gemäß § 27 Abs. 2 Ziffer 5 durch Beschluss eine Klagevollmacht erteilen. Dazu bestehen 3 Möglichkeiten:

·         Die Einleitung eines WEG-Verfahrens nach § 43 WEG im Namen der restlichen Eigentümer (Verfahrensbeteiligte).

Die Einleitung eines WEG-Verfahrens nach § 43 WEG im eigenen Namen, jedoch für Rechnung der Eigentümer (Prozessstandschaft).

Die Beantragung eines Mahnbescheides nach § 46 a WEG.

Zu den Pflichten der Wohnungseigentümer gehört z. B. auch die Instandhaltung im Sondereigentum, der ordnungsmäßige Gebrauch der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen bis hin zur Einhaltung der Hausordnung durch die Nutzungsberechtigten.

Beteiligte am Verfahren: An derartigen Verfahren sind der antragstellende Miteigentümer und (kraft Gesetz) alle restlichen Wohnungseigentümer (der Verwalter nur als Antragsteller bei Zahlungsklagen im Wege der Prozessstandschaft) beteiligt. Das Gericht stellt allen restlichen Miteigentümern die Antragsschrift, die Einladung zur mündlichen Verhandlung und nach Abschluss des Verfahrens den Beschluss des Gerichtes zu. Zu Absatz 2: Nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters prüft und entscheidet der Richter über Maßnahmen oder Unterlassungen des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Beteiligte am Verfahren: An derartigen Verfahren sind der Antragsteller und (kraft Gesetz) alle restlichen Wohnungseigentümer (als Antragsgegner) sowie der Verwalter (als Beteiligter) beteiligt. Die Zustellung der Antragsschrift, weiterer Schriftsätze, Terminladungen und des Beschlusses muss vom Gericht erfolgen, da der Verwalter nur für Zustellung an alle Wohnungseigentümer zuständig ist (siehe dazu § 27 Abs. 2 Ziffer 3 WEG).

Zu Absatz 3: Nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder Dritten prüft und entscheidet der Richter über die Bestellung des Verwalters. Somit fallen Beschlussanfechtungen oder Klärungen über die Verwalterbestellung unter diesen Abschnitt. Bei dem "unbekannten" Dritten kann es sich Z. B. um einen Hypothekengläubiger (eine Bank) handeln, wenn sie z. B. feststellt, dass die Wohnanlage vermutlich gar keinen Verwalter mehr hat (Verfalldatum der Verwalterbestellung) und damit die ordnungsmäßige Verwaltung (z. B. ausreichende oder nicht bezahlte Gebäudeversicherung des Beleihungsgegenstandes) nicht mehr sichergestellt ist.

Beteiligte am Verfahren: An derartigen Verfahren sind der Antragsteller und (kraft Gesetz) alle restlichen Wohnungseigentümer (als Antragsgegner) beteiligt. Die Zustellung der Antragsschrift, weiterer Schriftsätze, Terminladung und des Beschlusses muss vom Gericht erfolgen. Der Verwalter ist am Verfahren nicht beteiligt.

Zu Absatz 4: Nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters prüft und entscheidet der Richter die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

Beteiligte am Verfahren: An derartigen Verfahren sind der Antragsteller und (kraft Gesetz) alle restlichen Wohnungseigentümer (als Antragsgegner) sowie der Verwaltet (als Beteiligter) beteiligt. Die Zustellung der Antragsschrift, weiterer Schriftsätze, Terminladungen und des Beschlusses muss vom Gericht erfolgen, da der Verwalter nur für Zustellung an alle Wohnungseigentümer zuständig ist (siehe dazu § 27 Abs. 2 Ziffer 3 WEG).

 

§ 44. Allgemeine Verfahrensgrundsätze

(1) Der Richter soll mit den Beteiligten in der Regel mündlich verhandeln und hierbei darauf hinwirken, dass sie sich gütlich einigen.

(2) Kommt eine Einigung zustande, so ist hierüber eine Niederschrift aufzunehmen, und zwar nach den Vorschriften, die für die Niederschrift über einen Vergleich im bürgerlichen Rechtsstreit gelten.

(3) 1 Der Richter kann für die Dauer des Verfahrens einstweilige Anordnungen treffen. 2 Diese können selbständig nicht angefochten werden.

(4) 1 In der Entscheidung soll der Richter die Anordnungen treffen, die zu ihrer Durchführung erforderlich sind. 2 Die Entscheidung ist zu begründen.

Erläuterungen:

Zu Absatz 1 und 2: Da es sich um ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit handelt, soll in einer mündlichen Verhandlung möglichst ein Vergleich gesucht werden. Vergleiche werden gerichtlich protokolliert.

Zu Absatz 3: Auf Antrag kann der Richter eine einstweilige Anordnung treffen. Durch die einstweilige Anordnung besteht zum Beispiel die Möglichkeit, die Durchführung eines angefochtenen Beschlusses (der Beschluss ist seit Verkündung gültig und muss somit vom Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Ziffer 1 WEG durchgeführt werden) unterbrechen zu lassen. Auch plötzliche, nicht genehmigte bauliche Veränderungen oder sonstige gravierende Maßnahmen durch einen Miteigentümer lassen sich damit stoppen.

Bereits erfolgreich eingesetzt wurde diese Möglichkeit als Vorkasse-/Hinterlegungsantrag auch bei langwierigen Zahlungsklagen (fälliges Hausgeld/Sonderumlage), wenn der Schuldner nachweisbar in Vermögensverfall gerät. Die einstweilige Anordnung ist nur ein vorläufiges Hilfsmittel und ersetzt nicht das ordentliche Gerichtsverfahren.

Zu Absatz 4: Der Richter kann die vorläufige Entscheidung frei gestalten, muss sie aber begründen.

 

§ 45. Rechtsmittel, Rechtskraft

(1) Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die sofortige Beschwerde, gegen die Entscheidung des Beschwerdegerichts die sofortige weitere Beschwerde zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der Beschwerde oder der weiteren Beschwerde eintausendfünfhundert Deutsche Mark übersteigt.

(2) 1 Die Entscheidung wird mit der Rechtskraft wirksam. 2 Sie ist für alle Beteiligten bindend.

(3) Aus rechtskräftigen Entscheidungen, gerichtlichen Vergleichen und einstweiligen Anordnungen findet die Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung statt.

(4) Haben sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert, so kann der Richter auf Antrag eines Beteiligten seine Entscheidung oder einen gerichtlichen Vergleich ändern, soweit dies zur Vermeidung einer unbilligen Härte notwendig ist.

 

§ 46. Verhältnis zu Rechtsstreitigkeiten

(1) 1 Werden in einem Rechtsstreit Angelegenheiten anhängig gemacht, über die nach § 43 Abs. 1 im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden ist, so hat das Prozessgericht die Sache insoweit an das nach § 43 Abs. 1 zuständige Amtsgericht zur Erledigung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abzugeben. 2 Der Abgabebeschluss kann nach Anhörung der Parteien ohne mündliche Verhandlung ergehen. 3 Er ist für das in ihm bezeichnete Gericht bindend.

(2) Hängt die Entscheidung eines Rechtsstreits vom Ausgang eines in § 43 Abs. 1 bezeichneten Verfahrens ab, so kann das Prozessgericht anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung dieses Verfahrens ausgesetzt wird.

Erläuterungen:

Zu Absatz 1: Wird ein Antrag auf Einleitung eines Wohnungseigentumsverfahrens beim Prozessgericht für allgemeine Zivilsachen (z. B. beim Landgericht) eingereicht, so hat dieses Gericht von Amts wegen - also ohne Antrag einer Partei - das Verfahren an das Amtsgericht, Abteilung für Wohnungseigentum, abzugeben. Das Gericht hat den Parteien vorab Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Das Gericht, an welches das Verfahren verwiesen wurde, ist an die Entscheidung gebunden. Es kann also das Verfahren nicht zurückverweisen, auch wenn es den Verweisungsbeschluss für falsch hält.

Wenn eine allgemeine Zivilklage beim Amtsgericht - Abteilung für Wohnungseigentum - eingereicht wird, so kann das Gericht nach

Anhörung der Parteien das Verfahren an die allgemeine Zivilabteilung bzw. an das Landgericht, wenn der Streitwert höher als DM 10.000,-- ist, abgeben. Insoweit gilt § 46 Wohnungseigentumsgesetz nach herrschender Meinung (BGH, NJW 89, 714 f) entsprechend. Der Abgabebeschluss ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar (Beschwerdefrist: zwei Wochen)

Zu Absatz 2: Ist das Gericht in einem allgemeinen Zivilprozess der Auffassung, für seine Entscheidung sei der Ausgang eines Wohnungseigentumsverfahren vorgreiflich, so kann es bis zu dessen Erledigung den Prozess aussetzen.

 

§ 46a Mahnverfahren

(1) Zahlungsansprüche, über die nach § 43 Abs. 1 zu entscheiden ist, können nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Ausschließlich zuständig im Sinne des § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. § 690 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung gilt mit der Maßgabe, dass das nach § 43 Abs. 1 zuständige Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu bezeichnen ist. Mit Eingang der Akten bei diesem Gericht nach § 696 Abs. 1 Satz 4 oder § 700 Abs. 3 Satz 2 der Zivilprozessordnung gilt der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids als Antrag nach § 43 Abs. 1.

(2) Im Falle des Widerspruchs setzt das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit dem Antragsteller eine Frist für die Begründung des Antrags. Vor Eingang der Begründung wird das Verfahren nicht fortgeführt. Der Widerspruch kann bis zum Ablauf einer Frist von zwei Wochen seit Zustellung der Begründung zurückgenommen werden; § 699 Abs. 1 Satz 3 der Zivilprozessordnung ist anzuwenden.

(3) Im Falle des Einspruchs setzt das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit dem Antragsteller eine Frist für die Begründung des Antrags, wenn der Einspruch nicht als unzulässig verworfen wird. §§ 339, 340 Abs. 1, 2, § 341 der Zivilprozessordnung sind anzuwenden; für die sofortige Beschwerde gilt jedoch § 45 Abs. 1. Vor Eingang der Begründung wird das Verfahren vorbehaltlich einer Maßnahme nach § 44 Abs. 3 nicht fortgeführt. Geht die Begründung bis zum Ablauf der Frist nicht ein, wird die Zwangsvollstreckung auf Antrag des Antragsgegners eingestellt. Bereits getroffene Vollstreckungsmaßregeln können aufgehoben werden. Für die Zurücknahme des Einspruchs gelten Absatz 2 Satz 3 erster Sache, ist § 343 der Zivilprozessordnung anzuwenden.

Erläuterungen:

Zu Absatz 1: Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander (Z. B. Hausgeldansprüche) werden grundsätzlich nach § 43 Absatz 1 Nr. 1 WEG im Wohnungseigentumsverfahren geltend gemacht. Ist davon auszugehen, dass der zahlungspflichtige Eigentümer keine Einwendungen gegen den Anspruch erhebt, bietet sich alternativ das gerichtliche Mahnverfahren an. Der Erlass des Mahnbescheids (der früher Zahlungsbefehl hieß) wird beim Amtsgericht beantragt, in dessen Bezirk das Grundstück der Gemeinschaft liegt.

Antragsteller sind die restlichen Eigentümer, deren Namen in einer Anlage dem Antragsformular beigefügt werden. Antragsteller kann auch der Verwalter in Verfahrensstandschaft für die Gemeinschaft sein. In dem Formular ist ferner als Gericht, welches zur Durchführung des streitigen Verfahrens zuständig ist, das Amtsgericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit Abteilung für Wohnungseigentum -, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, anzugeben.

Der Antragsgegner kann binnen zwei Wochen ab Zustellung des Mahnbescheids Widerspruch einlegen. Geht kein Widerspruch innerhalb dieser Frist bei Gericht ein, erlässt das Gericht auf Antrag einen Vollstreckungsbescheid. Aus dem Vollstreckungsbescheid kann nach dessen Zustellung die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Unabhängig davon kann der Antragsgegner binnen zwei Wochen Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid einlegen. Geschieht dies nicht, wird der Vollstreckungsbescheid bestandskräftig.

Zu Absatz 2: Im Falle des Widerspruchs gegen den Mahnbescheid gibt die Mahnabteilung des Amtsgerichts das Verfahren an die Abteilung für Wohnungseigentum, welche zum Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit gehört, ab. Die Antragsteller müssen nun ihren Anspruch innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist begründen. Nimmt der Gegner daraufhin den Widerspruch zurück, erlässt das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag den Vollstreckungsbescheid (analog § 699 Absatz 1 Satz 3 ZPO).

Zu Absatz 3: Im Falle des Einspruchs gegen den Vollstreckungsbescheid wird das Verfahren ebenfalls an die Abteilung für Wohnungseigentum abgegeben. Ist der Einspruch verspätet erfolgt, verwirft ihn das Gericht als unzulässig. Ist er rechtzeitig eingelegt worden, müssen die Antragsteller binnen der vom Gericht gesetzten Frist ihren Anspruch begründen. Den Antragstellern bleibt es unbenommen, in dieser Zeit bereits Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durchzuführen. Reichen Sie die Anspruchsbegründung allerdings nicht rechtzeitig ein, so stellt das Gericht die Zwangsvollstreckung auf Antrag des Schuldners sofort ein. Bereits begonnene Vollstreckungsmaßnahmen kann das Gericht aufheben. Innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Begründung kann der Schuldner den Einspruch zurücknehmen, später nicht mehr. Hat das Gericht in der Sache zu entscheiden, so befindet es dahingehend, dass der Vollstreckungsbescheid aufrechterhalten bleibt oder ganz oder teilweise aufgehoben wird.

 

§ 47. Kostenentscheidung

1 Welche Beteiligten die Gerichtskosten zu tragen haben, bestimmt der Richter nach billigem Ermessen. 2 Er kann dabei auch bestimmen, dass die außergerichtlichen Kosten ganz oder teilweise zu erstatten sind.

Erläuterungen:

Über die Frage, welche Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen hat, hat der Richter nach billigem Ermessen zu entscheiden. In der Praxis geben die Gerichte in der Regel der unterliegenden Partei die Gerichtskosten auf. Sind beide Parteien im Verfahren zum Teil unterlegen, haben sie in der Regel die Gerichtskosten im Verhältnis ihres Unterliegens und Obsiegens zu tragen.

Das Gesetz sieht vor, dass auch die Erstattung außergerichtlicher Kosten angeordnet werden kann. Die h. M. folgert daraus, dass die Erstattung außergerichtlicher Kosten nur stattfinden soll, wenn besondere Umstände dies gebieten. In der Regel wird die Erstattung außergerichtlicher Kosten daher nicht angeordnet. Dies gilt vor allem für Beschlussanfechtungsverfahren, deren Gegenstandswerte mitunter sehr hoch sein können. Auch wenn der Antragsteller mit seiner Anfechtung (Z. B., der Jahresabrechnung) im Ergebnis obsiegt, werden ihm die außergerichtlichen Kosten in der Regel nicht erstattet. Umgekehrt hat er der Gemeinschaft in der Regel deren außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten, wenn er mit seiner Anfechtung keinen Erfolg hat.

Eine Ausnahme bilden die Hausgeldverfahren. Wenn der Antragsgegner bereits vor Einleitung des Verfahrens mit seinen Zahlungspflichten in Verzug war, so hat er die Einleitung des Verfahrens eindeutig verschuldet. Da es unbillig wäre, wenn die Antragsteller in solchen Fällen die eigenen Kosten tragen müssten, ordnen die Gerichte in aller Regel an, dass der Antragsgegner den Antragstellern aus Gründen der Billigkeit die außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat.

 

§ 48. Kosten des Verfahrens

(1) 1 Für das gerichtliche Verfahren wird die volle Gebühr erhoben. 2 Kommt es zur gerichtlichen Entscheidung, so erhöht sich die Gebühr auf das Dreifache der vollen Gebühr. 3 Wird der Antrag zurückgenommen, bevor es zu einer Entscheidung oder einer vom Gericht vermittelten Einigung gekommen ist, so ermäßigt sich die Gebühr auf die Hälfte der vollen Gebühr. 4 Ist ein Mahnverfahren vorausgegangen (§ 46a), wird eine Gebühr nur erhoben, soweit sie die nach dem Gerichtskostengesetz zu erhebende Gebühr für die Entscheidung über den Antrag auf Erlass des Mahnbescheids übersteigt.

(2) Der Richter setzt den Geschäftswert nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung von Amts wegen fest.

(3) Für das Beschwerdeverfahren werden die gleichen Gebühren wie im ersten Rechtszug erhoben.

Erläuterungen:

Zu Absatz 1: Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit erhebt das Gericht Gebühren nach der Kostenordnung (KostO). Diese sind erheblich niedriger als die Gebühren nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Für das Verfahren als solches entsteht eine Gebühr. Endet das Verfahren durch Antragsrücknahme, bevor es zu einer gerichtlichen Entscheidung oder einem gerichtlichen Vergleich kommt, ist für das Verfahren nur eine halbe Gebühr zu zahlen. Bei einer Gebühr verbleibt es, wenn das Verfahren durch Erledigung der Hauptsache oder durch gerichtlichen Vergleich oder durch Antragsrücknahme nach einer Gerichtsentscheidung (z. B. gerichtliche Zwischenentscheidung oder einstweilige Anordnung) kommt. Muss das Gericht jedoch in der Sache entscheiden, so erhöht sich die Gebühr auf das dreifache. Insgesamt entstehen dann also drei Gebühren. Ist ein gerichtliches Mahnverfahren vorausgegangen, so ist folgende Besonderheit zu beachten: Für den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids ist eine halbe Gebühr nach dem GKG zu zahlen, mit dem Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbescheids ist eine weitere halbe Gebühr nach dem GKG zu zahlen. 'Wird das Verfahren auf Grund eines Widerspruchs gegen den Mahnbescheid oder Einspruchs gegen den Vollstreckungsbescheid an das Gericht für Wohnungseigentum abgegeben, so werden diese Gebühren auf die nach der Kostenordnung entstehenden Gebühren angerechnet. Sind die Gebühren nach der Kostenordnung geringer, so verbleibt es bei den höheren Gebühren aus dem Mahnverfahren. Eine Erstattung erfolgt nicht.

Zu Absatz 2: Der vom Gericht festzusetzende Geschäftswert richtet sich nach dem Interesse der Parteien. Bei Zahlungsanträgen entspricht er regelmäßig dem geltend gemachten Betrag.

Bei Beschlussanfechtungen kommt es auf den Beschlussgegenstand an. Wird z. B. ein Beschluss über eine Dachsanierung angefochten, entspricht der Geschäftswert in der Regel der Höhe der Sanierungskosten. Bei Anfechtungen von Beschlüssen betreffend Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wird nicht deren Gesamtvolumen in Ansatz gebracht, sondern ein dem Einzelfall angemessener Anteil. Berücksichtigt werden in der Regel die angegriffenen Einzelpositionen zu 100 % zuzüglich eines prozentualen Anteils des Gesamtvolumens. Der Gegenstandswert darf nicht so hoch sein, dass dem einzelnen Eigentümer die Anfechtung schon aus Kostengründen praktisch unmöglich gemacht wird. Wird eine Anfechtung auf selbständige Rechnungsposten beschränkt, so d~ die Abrechnung im übrigen nicht angefochten ist, richtet sich der Wert nur nach dem angefochtenen Rechnungsposten. Die Rechtsprechung zu Fragen der Geschäftswertfestsetzung ist vielfältig. Findet sich kein konkreter Anhaltspunkt für die Festsetzung des Geschäftswerts, so kann das Gericht auf § 30 KostO zurückgreifen, wonach der Wert in solchen Fällen mit DM 5.000,-- in Ansatz zu bringen ist.

Zu Absatz 3: Im Beschwerdeverfahren erhebt das Gericht die gleichen Gebühren wie in der ersten Instanz.

 

§ 49.

(aufgehoben)

 

§ 50. Kosten des Verfahrens vor dem Prozessgericht

Gibt das Prozessgericht die Sache nach § 46 an das Amtsgericht ab, so ist das bisherige Verfahren vor dem Prozessgericht für die Erhebung der Gerichtskosten als Teil des Verfahrens vor dem übernehmenden Gericht zu behandeln.

Erläuterungen:

Wird vor dem Prozessgericht für Allgemeine Zivilsachen ein Wohnungseigentumsverfahren anhängig gemacht, so sind zumeist mit Einreichung der Klage bereits Kosten nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) gezahlt worden. Wird das Verfahren sodann gemäß § 46 WEG an das Gericht für die freiwillige Gerichtsbarkeit Abteilung für Wohnungseigentum abgegeben, so werden die nach dem GKG gezahlten Gebühren auf die im Wohnungseigentumsverfahren entstehenden Gebühren angerechnet. Durch die anfängliche Einschaltung des Prozessgerichts entstehen also keine Kosten nach dem GKG. Das Verfahren wird hinsichtlich der Kosten so behandelt als sei es von Anfang an als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit geführt worden.

Verweist das Wohnungseigentumsgericht ein Verfahren an das Prozessgericht, so gilt vorstehendes entsprechend. Die im Wohnungseigentumsverfahren angefallenen Gerichtskosten sind als Teil der Kosten zu behandeln, die beim Prozessgericht anfallen.

 

 

 

 

2. Abschnitt. Zuständigkeit bei Rechtsstreitigkeiten

§ 51. Zuständigkeit für die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums

Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums (§ 18) zuständig.

 

§ 52. Zuständigkeit für Rechtsstreitigkeiten über das Dauerwohnrecht

Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zuständig für Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer und dem Dauerwohnberechtigten über den in § 33 bezeichneten Inhalt und den Heimfall (§ 36 Abs. 1 bis 3) des Dauerwohnrechts.

 

3. Abschnitt. Verfahren bei der Versteigerung des Wohnungseigentums §§ 53 - 58

§ 53. Zuständigkeit, Verfahren

(1) Für die freiwillige Versteigerung des Wohnungseigentums im Falle des § 19 ist jeder Notar zuständig, in dessen Amtsbezirk das Grundstück liegt.

(2) 1 Das Verfahren bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 54 bis 58. 2 Für die durch die Versteigerung veranlassten Beurkundungen gelten die allgemeinen Vorschriften.

 

§ 54. Antrag, Versteigerungsbedingungen

(1) Die Versteigerung erfolgt auf Antrag eines jeden der Wohnungseigentümer, die das Urteil gemäß § 19 erwirkt haben.

(2) 1 In dem Antrag sollen das Grundstück, das zu versteigernde Wohnungseigentum und das Urteil, auf Grund dessen die Versteigerung erfolgt, bezeichnet sein. 2 Dem Antrag soll eine beglaubigte Abschrift des Wohnungsgrundbuches und ein Auszug aus dem amtlichen Verzeichnis der Grundstücke beigefügt werden.

(3) Die Versteigerungsbedingungen stellt der Notar nach billigem Ermessen fest; die Antragsteller und der verurteilte Wohnungseigentümer sind vor der Feststellung zu hören.

 

§ 55. Terminsbestimmung

(1) 1 Der Zeitraum zwischen der Anberaumung des Termins und dem Termin soll nicht mehr als drei Monate betragen. 2 Zwischen der Bekanntmachung der Terminsbestimmung und dem Termin soll in der Regel ein Zeitraum von sechs Wochen liegen.

(2) Die Terminsbestimmung soll enthalten:

1. die Bezeichnung des Grundstücks und des zu versteigernden Wohnungseigentums;

2. Zeit und Ort der Versteigerung;

3. die Angabe, dass die Versteigerung eine freiwillige ist;

4. die Bezeichnung des verurteilten Wohnungseigentümers sowie die Angabe des Wohnungsgrundbuchblattes;

5. die Angabe des Ortes, wo die festgestellten Versteigerungsbedingungen eingesehen werden können.

(3) Die Terminsbestimmung ist öffentlich bekannt zu geben:

1. durch einmalige, auf Verlangen des verurteilten Wohnungseigentümers mehrmalige Einrückung in das Blatt, das für Bekanntmachungen des nach § 43 zuständigen Amtsgerichts bestimmt ist;

2. durch Anschlag der Terminsbestimmung in der Gemeinde, in deren Bezirk das Grundstück liegt, an die für amtliche Bekanntmachungen bestimmte Stelle;

3. durch Anschlag an die Gerichtstafel des nach § 43 zuständigen Amtsgerichts.

(4) Die Terminsbestimmung ist dem Antragsteller und dem verurteilten Wohnungseigentümer mitzuteilen.

(5) Die Einsicht der Versteigerungsbedingungen und der in § 54 Abs. 2 bezeichneten Urkunden ist jedem gestattet.

 

§ 56. Versteigerungstermin

(1) 1 In dem Versteigerungstermin werden nach dem Aufruf der Sache die Versteigerungsbedingungen und die das zu versteigernde Wohnungseigentum betreffenden Nachweisungen bekannt gemacht. 2 Hierauf fordert der Notar zur Abgabe von Geboten auf.

(2) 1 Der verurteilte Wohnungseigentümer ist zur Abgabe von Geboten weder persönlich noch durch einen Stellvertreter berechtigt. 2 Ein gleichwohl erfolgtes Gebot gilt als nicht abgegeben. 3 Die Abtretung des Rechtes aus dem Meistgebot an den verurteilten Wohnungseigentümer ist nichtig.

(3) Hat nach den Versteigerungsbedingungen ein Bieter durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren Sicherheit zu leisten, so gilt in dem Verhältnis zwischen den Beteiligten die Übergabe an den Notar als Hinterlegung.

 

§ 57. Zuschlag

(1) 1 Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt, in welchem die Versteigerung geschlossen wird, soll mindestens eine Stunde liegen. 2 Die Versteigerung soll so lange fortgesetzt werden, bis ungeachtet der Aufforderung des Notars ein Gebot nicht mehr abgegeben wird.

(2) Der Notar hat das letzte Gebot mittels dreimaligen Aufrufs zu verkünden und, soweit tunlich, dem Antragsteller und den verurteilten Wohnungseigentümer über den Zuschlag zu hören.

(3) Bleibt das abgegebene Meistgebot hinter sieben Zehnteln des Einheitswertes des versteigerten Wohnungseigentums zurück, so kann der verurteilte Wohnungseigentümer bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag (Absatz 2) die Versagung des Zuschlags verlangen.

(4) 1 Wird der Zuschlag nach Absatz 3 versagt, so hat der Notar von Amts wegen einen neuen Versteigerungstermin zu bestimmen. 2 Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll sechs Wochen nicht übersteigen, sofern die Antragsteller nicht einer längeren Frist zustimmen.

(5) In dem neuen Termin kann der Zuschlag nicht nach Absatz 3 versagt werden.

 

§ 58. Rechtsmittel

(1) 1 Gegen die Verfügung des Notars, durch die die Versteigerungsbedingungen festgesetzt werden, sowie gegen die Entscheidung des Notars über den Zuschlag findet das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde mit aufschiebender Wirkung statt. 2 Über die sofortige Beschwerde entscheidet das Landgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. 3 Eine weitere Beschwerde ist nicht zulässig.

(2) Für die sofortige Beschwerde und das Verfahren des Beschwerdegerichts gelten die Vorschriften des Reichsgesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

 

IV. Teil. Ergänzende Bestimmungen §§ 59 - 64

§ 59. Ausführungsbestimmungen für die Baubehörden

Der Bundesminister für Wohnungsbau erlässt im Einvernehmen mit dem Bundesminister der Justiz Richtlinien für die Baubehörden über die Bescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2, § 32 Abs. 2 Nr. 2.

 

§ 60. Ehewohnung

Die Vorschriften der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats (Sechste Durchführungsverordnung zum Ehegesetz) vom 21. Oktober 1944 (Reichsgesetzbl. I S. 256) gelten entsprechend, wenn die Ehewohnung im Wohnungseigentum eines oder beider Ehegatten steht oder wenn einem oder beiden Ehegatten das Dauerwohnrecht an der Ehewohnung zusteht.

 

§ 61.

1 Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. 2 Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. 3 Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Erläuterungen:

Mit BGH-Entscheidung vom 1.2.1991 wurde entschieden, dass eine uneingeschränkte Vereinbarung in der Teilungserklärung, wonach die Sondereigentums-Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedürfe, auch für den Fall der Erstveräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers gelte. Zur Bereinigung vieler unrichtiger Grundbücher wurde nun durch die Einfügung des § 61 in das WEG Abhilfe geschaffen. Dieser neue § 61 (eingefügt durch Art. I des Gesetzes zur Heilung des Erwerbs von Wohnungseigentum vom 3.1.1994 (BGBl I Seite 44), seit 15.1.1994 in Kraft) "heilt" nun die entstandenen Fehler aus der Zeit vor dem 15.1.1994 und beseitigt die Rechtsunsicherheit.

 

§ 62.

(aufgehoben)

 

§ 63. Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

(1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswertes des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechtes anzunehmen.

(2) (gegenstandslose Übergangsvorschrift)

(3) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.

 § 64. Inkrafttreten

Dieses Gesetz tritt am Tage nach seiner Verkündung(1) in Kraft.

(1) verkündet am 19.3.1951